深圳小產(chǎn)權(quán)房

問(wèn)題的提出

在房地產(chǎn)交易中，出現(xiàn)了大量的由村集體組織、村集體委托開(kāi)發(fā)商或與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，該房屋建設(shè)在集體土地上，銷(xiāo)售價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，或是由農(nóng)民自行出售的在農(nóng)村宅基地上建造的房屋。這類(lèi)農(nóng)村宅基地建設(shè)的房屋，由于只有鄉(xiāng)政府頒發(fā)的房產(chǎn)證，沒(méi)有國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記局頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)登記證，產(chǎn)權(quán)不完整，因而俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”。

由于在小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中出現(xiàn)了一系列糾紛,因此越來(lái)越多的人在糾結(jié)要不要買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。那么小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買(mǎi)呢?

各地法院裁判要旨

農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅和小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?jī)H能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)、城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民住宅的行為，或購(gòu)買(mǎi)集體土地上的房屋應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

最高人民法院審判精神

最高人民法院在北京召開(kāi)了第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議。關(guān)于農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)案件問(wèn)題，形成了以下意見(jiàn)：

一、在國(guó)家確定宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)的，可以按照試點(diǎn)地區(qū)的指導(dǎo)意見(jiàn)處理。

二、在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為無(wú)效。

律師意見(jiàn)

綜合最高人民法院近期的審判精神和各地法院的裁判要旨，農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)需要在購(gòu)買(mǎi)人的身份上，區(qū)分不同情況，妥善處理注意以下幾個(gè)方面：

首先看看本地區(qū)是否屬于宅基地制度改革的試點(diǎn)地區(qū)，廣西確定不屬于試點(diǎn)地區(qū)，因此，如何認(rèn)定，應(yīng)參考以下認(rèn)定方法：

1、如果該房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人都是屬于同一經(jīng)濟(jì)組織成員，法院一般可以認(rèn)定為有效合同，房屋可以買(mǎi)賣(mài)。

2、如果該房屋出售給非本經(jīng)濟(jì)組織成員的，不得隨意買(mǎi)賣(mài)，需要經(jīng)過(guò)一定的程序，即買(mǎi)賣(mài)雙方所在經(jīng)濟(jì)組織同意交易的，方可被認(rèn)定合同有效。

3、如果購(gòu)買(mǎi)人為城鎮(zhèn)戶(hù)口，對(duì)于這種小產(chǎn)權(quán)房，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是得不到法律支持的，即便房?jī)r(jià)如此便宜，建議也要慎重而為之。