深圳小產(chǎn)權(quán)房

通常我們所講的“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)不是法律上的概念，它是購房者們在市場交易過程中慢慢形成的一種通俗的稱謂。

無論是商品房還是小產(chǎn)權(quán)房，無可厚非都是在產(chǎn)權(quán)上有無土地使用證和預(yù)售許可證在做爭議，讓小產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)問題上輸了氣勢。

要想真正了解小產(chǎn)權(quán)房，按照這種思路，我們先來了解一下什么是商品房？

從法律意義上講，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。換句話講，商品房是由正規(guī)開發(fā)商承建，由國家國土部門（關(guān)鍵在于“國家”）做擔(dān)保，并頒發(fā)土地使用證和預(yù)售許可證的房子。

有人會問，那小產(chǎn)權(quán)房買賣就不合法了嗎？他與商品房之間什么區(qū)別呢？

雖然小產(chǎn)權(quán)房沒有商品房那樣光鮮的背景，但是它的存在必定也是符合市場發(fā)展規(guī)律，不然有關(guān)部門早就依法取締，何來買賣之說呢？

難道小產(chǎn)權(quán)房就沒有產(chǎn)權(quán)？其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房也是由鄉(xiāng)政府發(fā)證，并由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商負(fù)責(zé)承建的房子。正如前面所說，商品房的背后是整個國家，由國家出面保障。相比較之下，小產(chǎn)權(quán)房則是由地方政府擔(dān)保，提供房屋的使用權(quán)，在此背景之下，小產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)上的吸引力肯定不如商品房。

為什么地方政府擔(dān)保的小產(chǎn)權(quán)沒有前面所說的“兩證”呢？

對于房子這種大眾化商品，小則拉動需求，大則牽動國民經(jīng)濟(jì)，國家自然會把手中的權(quán)利統(tǒng)一掌握，如果把手中的土地權(quán)和買賣權(quán)在市場自由放任，這對國家則百害無一利。

那么小產(chǎn)權(quán)房能不能買？購買小產(chǎn)權(quán)房到底有沒有保障？

商品房好比大產(chǎn)權(quán)，國家是其堅(jiān)強(qiáng)的后盾。小產(chǎn)權(quán)沒有光鮮亮麗的背景，在社會中也飽受質(zhì)疑，為什么還有那么多人購買小產(chǎn)權(quán)房，難道他們就不怕風(fēng)險(xiǎn)？

當(dāng)然，在中國每一個買房的人都不是傻子。選購房子是人生大事，除去投資那小部分，大部分都是剛需，也就是真正有這個需求才去買房。

歸根結(jié)底，其主要原因有以下方面：

1、房屋的售價、租金低，成為大部分低收入人群搶購小產(chǎn)權(quán)房的主要推力。相較于價格高昂的商品房，尤其是在一二線城市，小產(chǎn)權(quán)價格低廉自然成為購房者的首選，既能便宜購好房，又可以實(shí)現(xiàn)住房夢。

2、市場需求的推動。一方面是低房價推動了小產(chǎn)權(quán)市場龐大需求，另一方面房子供不應(yīng)求的局面，讓更多的開發(fā)商、購房者以及投資者加入到搶房大戰(zhàn)，商品房房價始終居高不下，自然而然使小產(chǎn)權(quán)房市場變得火熱。

3、消費(fèi)者購房觀念的轉(zhuǎn)變。一方面面對商品房房價水漲船高，購房者轉(zhuǎn)變對小產(chǎn)權(quán)房的考慮；另一方面，對于家的概念，歸家的心越來越強(qiáng)。何時買房，在哪里買房，買怎樣的房子，終究是由自身狀況來決定的，所謂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。

那人們對小產(chǎn)權(quán)房的擔(dān)憂又在哪里呢？

1．習(xí)慣在國家保護(hù)傘下的商品房，對于小產(chǎn)權(quán)缺乏安全感。大部分小產(chǎn)權(quán)是由當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)建立，因?yàn)闄?quán)利限制，不能像商品房那樣頒發(fā)“兩證”，造成消費(fèi)者一定程度上的擔(dān)憂。

為什么地方政府要批準(zhǔn)小產(chǎn)權(quán)房的建立呢？我們不得而知，但是通過推測，一方面，購房交易可以拉動一個地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面也許要上升到城市規(guī)劃的層面去考慮，未來，城市化是整個社會發(fā)展的主流，而房子正是城市化過程中不可或缺的重要因素。

2．政策上的打壓，壓縮其發(fā)展空間。雖然國家的政策不斷施壓，在實(shí)際操作過程中，政府基本上沒有采取強(qiáng)有力的處罰手段。既然小產(chǎn)權(quán)不允許像商品房一樣自由買賣，為什么國家不完全消滅呢？

當(dāng)然，市場存在肯定是有他存在的價值，不然早就被市場所淘汰。國家也是一樣，一方面只有暫時通過施壓，去緩解這種交易行為，另一方面出臺相應(yīng)的政策即符合市場規(guī)律又能保障消費(fèi)者權(quán)益?；蛟S這就是未來，國家如何應(yīng)對小產(chǎn)權(quán)房市場存在所要解決的問題。

事物總是存在兩面性，既有好的一面，也有差強(qiáng)人意的一面，絕對難以十全十美。商品房雖有強(qiáng)大保障，卻承載的是高額房價；小產(chǎn)權(quán)雖不像商品房那樣完美，但是低廉的房價讓每個人都有機(jī)會買一套屬于自己的房子。

當(dāng)然，任何事物都存在相應(yīng)的不足，只要我們用心規(guī)避，還是可以避免，防患于未然。

那我們應(yīng)該怎樣去選購小產(chǎn)權(quán)房呢？

1．開發(fā)商。在購買小產(chǎn)權(quán)房時，一定要先確定開發(fā)商是否具有房屋的承建資質(zhì)和政府部門的審批手續(xù)。如果基本的文件都沒有，購買這樣的房子需要注意其存在的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，我們在看房時可以要求開發(fā)商出示相應(yīng)的批文。

2．政府。對于開發(fā)商出示的批文，一定要再三驗(yàn)證其真實(shí)性。一般可以通過當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)查看或直接前往政府部門咨詢了解。在政府有關(guān)部門的保障下，在一定程度可以減低風(fēng)險(xiǎn)性。

3．中介。一般在購買小產(chǎn)權(quán)房時，可以先通過中介機(jī)構(gòu)去了解市場。一方面，通過中介，我們可以有更多的房源選擇；另一方面，我們可以通過中介對房屋進(jìn)行評估還能用最低價去購買心儀的房屋。當(dāng)然，檢查中介機(jī)構(gòu)是否有代理資質(zhì)也要提前做好功課。

4．合同。整個購房流程，從頭到尾都離不開各種合同。在每個流程，我們都需要留意合同里面的條款，尤其是合同中所標(biāo)明的責(zé)任、權(quán)利義務(wù)以及風(fēng)險(xiǎn)和免責(zé)條款，這都與我們購房者自身利益息息相關(guān)。

5．房屋。前面所講述的都是通過外部因素去衡量選購房屋，但是買房還是要回歸房子本身。一般先根據(jù)自身喜好選定，尤其是分析房屋的地理位置、周邊配套、戶型、交通等。房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)、防水等也都是我們看房及收房驗(yàn)房時需要注意的問題。

如果可以通過低價買進(jìn)深圳小產(chǎn)權(quán)房，加上房屋本身的升值空間，那也算是對房屋的一種投資行為，在條件允許的情況下，我們還可以選擇置換更好的房屋。