深圳小產(chǎn)權(quán)房

近期，北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師周濤代理了一起山東省德州市的案件，堪稱疑難。有位胡先生，在當?shù)啬炒鍝碛泻戏ǖ恼?。當?shù)卣绰男姓鞯爻绦虮銓⑼恋爻鲎尳o開發(fā)商進行商品房小區(qū)建設(shè)，小區(qū)建成以后公開在社會上出售。此時土地性質(zhì)仍為農(nóng)村集體建設(shè)用地，故所謂“商品房小區(qū)”乃是徹頭徹尾的小產(chǎn)權(quán)房。

問題一：這樣的房真能賣給城里人么？

對此，周濤律師進行了實地走訪調(diào)查。律師來到小區(qū)的售樓處，詢問這房能不能買，答曰當然能。問是否能辦房產(chǎn)證？答曰辦不了，但你可以踏踏實實住。這一下，胡先生不干了：我的征地補償尚未拿到，土地竟然被開發(fā)商拿去蓋房后賣給城里人賺錢了，怎么能有這樣的道理呢？

問題二：如何應(yīng)對“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)違法？

小產(chǎn)權(quán)房本身的違法性，我們在之前的文章中分析過了，這里不再重復(fù)。這里只說一件事：如何依法收拾這一赤裸裸的土地違法行為，同時爭取把征地補償要到手。

《土地管理法》第81條規(guī)定，擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。即對于本案的這種情況，縣級以上的國土部門首先應(yīng)要求出讓的當事人將土地使用權(quán)恢復(fù)原態(tài)。同時，要沒收其違法所得，包括土地出讓金及使用該集體土地所獲得的收益。另外，還應(yīng)當對違法者處以罰款。根據(jù)《土地管理法實施條例》第39條之規(guī)定，依照《土地管理法》第八十一條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法所得的5%以上20%以下。

問題三：申請土地違法查處遭遇行政不作為，怎么辦？

到這里，我們已經(jīng)明白了，此時的法律救濟途徑，是找縣國土局進行土地違法查處，借此向政府施壓爭取補償。根據(jù)《國土資源行政處罰辦法》第12條之規(guī)定，對于符合條件的情形，國土資源主管部門應(yīng)當在十個工作日內(nèi)予以立案。結(jié)果，期限到了該立的沒立。于是，律師便指導(dǎo)當事人一紙訴狀將縣國土局訴至法院，請求法院判決其行政不作為違法，責(zé)令其限期履行查處職責(zé)。經(jīng)過兩審審理，法院最終判決確認國土局不作為行為違法。然而縣國土局在拿到終審判決書后仍然對其法定職責(zé)置若罔聞，當事人立即向法院申請強制執(zhí)行。

在明律師想提示廣大農(nóng)民朋友的是，對于實踐中極為常見的土地違法查處不作為，最有效、直接的應(yīng)對方式就是向法院提起行政訴訟，通過最強壓力促使其履行法定職責(zé)。

問題四：已立案調(diào)查就算履行法定職責(zé)了么？

本案中，經(jīng)申請法院強制執(zhí)行，縣國土局對該案進行了立案調(diào)查，法院也裁定執(zhí)行終結(jié)。然而這一調(diào)查就“沒個完”了，縣國土局遲遲沒有對該案作出任何處理決定。根據(jù)《辦法》第32條之規(guī)定，國土資源主管部門應(yīng)當自立案之日起六十日內(nèi)作出行政處罰決定。案情復(fù)雜，不能在規(guī)定期限內(nèi)作出行政處罰決定的，經(jīng)本級國土資源主管部門負責(zé)人批準，可以適當延長，但延長期限不得超過三十日，案情特別復(fù)雜的除外。據(jù)此，無限期拖延查處進程是不符合規(guī)定的。

在明律師想提示廣大農(nóng)民朋友的是，依據(jù)《辦法》第39條之規(guī)定，國土資源主管部門有責(zé)任對下級國土資源主管部門實施行政處罰工作進行監(jiān)督。然而當事人后續(xù)向各級國土部門申請查處，均沒有獲得任何答復(fù)。目前，律師正積極尋求通過其他途徑啟動程序，繼續(xù)為當事人想辦法、找出路。

從以上實務(wù)情形中我們可以看出，小產(chǎn)權(quán)房問題的危害性絕不僅僅體現(xiàn)在購房人無法取得合法產(chǎn)權(quán)，房屋只能居住而無法出售、抵押、繼承，購房合同隨時面臨被依法確認無效，面臨土地征收時補償權(quán)益難以得到足額保障等方面，更有可能直接危害到所占用集體土地權(quán)利人也就是廣大農(nóng)民的權(quán)益。對此，2013年發(fā)布的《國土資源部辦公廳 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》作了明確的規(guī)定，然而現(xiàn)實中的情況則著實令人擔憂。

無論如何，對于“小產(chǎn)權(quán)房”公然侵害農(nóng)民合法權(quán)益的情形，現(xiàn)行法律、政策均支持我們斗爭到底！

    附：《緊急通知》全文

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門：

為全面正確地貫徹落實黨的十八屆三中全會《決定》，堅決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題，現(xiàn)就有關(guān)事項緊急通知如下：

一、正確認識“小產(chǎn)權(quán)房”問題的危害性和嚴重性

建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護。要全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等改革措施，堅持依法依規(guī)，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

二、堅決查處“小產(chǎn)權(quán)房”在建、在售行為

近年來，國務(wù)院有關(guān)部門多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房和“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年8月8日，國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳專門下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》（國土資電發(fā)〔2012〕98號），各級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要按照通知要求，對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，嚴肅查處，對頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。

三、切實履行好監(jiān)督管理職責(zé)

各級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要在地方人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，認真履行職責(zé)，及時采取有力措施，切實加強監(jiān)管，做到令行禁止。一要對違法建設(shè)、銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”開展一次集中排查摸底，結(jié)合實際研究提出分類處理的意見，并將結(jié)果報兩部。二要對違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴肅處理，該追究責(zé)任的一定要追究責(zé)任。對監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴厲問責(zé)。三要加強宣傳引導(dǎo)。準確理解、全面宣傳和貫徹落實好十八屆三中全會精神，正確引導(dǎo)輿論，向社會警示購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險，切實維護人民群眾合法權(quán)益。