深圳小產(chǎn)權(quán)房

根據(jù)我國對(duì)于深圳小產(chǎn)權(quán)房資產(chǎn)管理歸屬權(quán)的政策來看，制定權(quán)歸屬不變時(shí)非房地產(chǎn)企業(yè)依法獲得土地的使用權(quán)作為住宅的辦法在農(nóng)村地區(qū)很有可能展開試點(diǎn)，集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營建設(shè)的租賃房或者小產(chǎn)權(quán)房是現(xiàn)代化農(nóng)村全面建設(shè)小康社會(huì)的重要方法，深圳小產(chǎn)權(quán)房推動(dòng)建立了多主體、多供應(yīng)保障性住房制度，讓深圳全體人民有房可住，所以小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正將會(huì)造福于人類。

一、深圳小產(chǎn)權(quán)房打破“壟斷”還需時(shí)間

深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)一直是圍繞著政府對(duì)深圳建設(shè)規(guī)劃而來，而且小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)都是由政府提供土地供應(yīng)，然后才由開發(fā)商對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，所以政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)劃問題才是房產(chǎn)事業(yè)真正面臨著的問題。

深圳小產(chǎn)權(quán)房專家稱，“政府不再壟斷住宅用地”的理解不夠準(zhǔn)確，集體建設(shè)用地僅用于租賃市場(chǎng)，真正“打破壟斷”可能還需要一定時(shí)間。

這次明確了以后住宅用地將不僅是國有建設(shè)土地供應(yīng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地也將參與供應(yīng)，但是只能通過建設(shè)租賃住房的方式入市，而且是在政府統(tǒng)一規(guī)劃下建設(shè)，并不是真正打破壟斷。

深圳小產(chǎn)權(quán)房專家進(jìn)對(duì)此也表示，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開，而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點(diǎn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房能否直接轉(zhuǎn)為商品房？

在權(quán)屬不變的前提下，“小產(chǎn)權(quán)房”也不可能獲得轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì)。公眾號(hào)“朱羅紀(jì)”創(chuàng)始人朱文策認(rèn)為，從字面理解，“權(quán)屬不變”，意思是不動(dòng)土地二元制，不涉及產(chǎn)權(quán)變化，只是進(jìn)行“用途調(diào)整”。

姜大明部長的講話應(yīng)理解為，原來由村集體建起來的大量的質(zhì)量差的小產(chǎn)權(quán)房，改成讓專業(yè)的開發(fā)商來建質(zhì)量更高的“小產(chǎn)權(quán)房”。總之，“小產(chǎn)權(quán)房”可能還是“小產(chǎn)權(quán)房”。（后面的“小產(chǎn)權(quán)房”，指的是不能交易只能租賃的“限售股”）。

未來，經(jīng)過“確權(quán)”、規(guī)劃和用途劃定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可以通過公開市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。比如一個(gè)村集體在合肥的郊區(qū)有一塊沒開發(fā)的集體土地，可以賣給開發(fā)商，而不再必須經(jīng)手國有化這一道關(guān)卡。但是，這塊地的規(guī)劃、用途政府要管，不能再像以前城市化率低的時(shí)候，基本失控，你想怎么建就怎么建。

比如原來城市在擴(kuò)張的過程中，深圳大量的農(nóng)民建了大量的小產(chǎn)權(quán)房——35萬棟，650萬套，占比整體建筑量63%，生活了800多萬人。這些小產(chǎn)權(quán)房既無報(bào)建又無規(guī)劃，現(xiàn)在都變成了改造對(duì)象。

但未來，村集體可以自己建，也可以給開發(fā)商來建，但是必須要符合城市規(guī)劃，也必須接受政府的用途管制——未來的土地能賣，但建起來的房子只能租不能賣。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，小產(chǎn)權(quán)房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成，定性為違法違章建筑，沒有轉(zhuǎn)正的可能。小產(chǎn)權(quán)房依然會(huì)管制，合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機(jī)會(huì)。

三、一旦深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的受益人群

按照深圳小產(chǎn)權(quán)房專家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的分析看來，未來將新增兩種供地途徑，包括“被政府許可的小產(chǎn)權(quán)房”，一般用于對(duì)外出租；以及企業(yè)獲得的產(chǎn)業(yè)用地，本來不允許建設(shè)住宅，現(xiàn)在經(jīng)過政府核準(zhǔn)后給企業(yè)員工建設(shè)住宅，或者出租、或者有條件出售，那么最為受益的將是以下幾類：

1、被地方政府認(rèn)可的大中型企業(yè)，尤其是國企、上市公司、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的創(chuàng)新企業(yè)等，他們可以獲得定向轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用地，在上面給員工建設(shè)住宅。由此，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，運(yùn)營成本下降。

2、上述企業(yè)的核心員工、中高層，他們將優(yōu)先獲得房子，甚至可能不只一套。

3、大城市近郊的農(nóng)民，他們將通過集體組織獲得“合法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房”（一般只能出租）的機(jī)會(huì)，獲得大量的土地紅利，至少夠幾代人享用；

4、高學(xué)歷、有技術(shù)的專業(yè)人才、管理人才，他們可以跳槽到“有建房權(quán)”的企業(yè)分享紅利；

5、大城市及其周邊城市。只有這類城市才有持續(xù)的人口吸引力，而且越是一線城市、強(qiáng)二線城市（及其附近城市），實(shí)施上述新政之后，對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的吸引力越強(qiáng)。