深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房的合法性是深圳房產(chǎn)交易中最為糾結(jié)、最為復(fù)雜、最難分辨的法律漏洞，從國家民眾的認(rèn)知中為建設(shè)者和購買者交易小產(chǎn)權(quán)房后購買者具有對小產(chǎn)權(quán)房的財產(chǎn)分配權(quán)，而國家對于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度一直表示限制，在理論界中關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的學(xué)說中主要是有兩種，“有效說”和“無效說”兩種，“無效說”認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房不符合國家規(guī)定則合同無效，“有效說”認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房屬于民眾所見而花了血汗錢則具備法律效力。

1、“有效說”之有效理由

（1）小產(chǎn)權(quán)房屋是否辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。雖然小產(chǎn)權(quán)房屋沒有房產(chǎn)證，不能辦理過戶登記，但房屋轉(zhuǎn)移登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。

（2）房屋買賣合同的效力應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《合同法》來認(rèn)定，只要符合法定的合同的有效要件，合同即為有效。根據(jù)物權(quán)區(qū)分原則，合同行為為債權(quán)行為，依據(jù)的應(yīng)為債權(quán)法，而轉(zhuǎn)移登記行為為物權(quán)變動行為，應(yīng)依據(jù)物權(quán)法，二者不能混為一談。正如“一房二賣”，買賣合同均為有效，只是會產(chǎn)生不能履行或未履行的后果。

（3）認(rèn)定合同無效只能依據(jù)現(xiàn)行法律或者行政法規(guī)。認(rèn)定合同無效一般援引的法律條文為《合同法》第52條第5項：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。而所謂違反的法律、行政法規(guī)通常是國務(wù)院的決定、意見、通知等，其并非法律，也非行政法規(guī)，所以其不能作為認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的依據(jù)。

2、“無效說”之無效理由

（1）買賣合同主體不適格。從買賣合同的主體來看，出賣人主要為村委會或者村民，買受人為城市居民或其他非本村集體的村民，在我國城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀下，土地對于城市居民與農(nóng)村居民的意義存在根本的差異，合同標(biāo)的物雖然是房屋，但是在“房地一體”的政策下，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致其所占用的宅基地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓。而集體土地上的宅基地的使用權(quán)只能屬于集體組織內(nèi)的成員，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)使用主體的擴(kuò)大化，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。

《土地管理法》第63條也明文規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！痹摻剐砸?guī)定對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制，農(nóng)民出賣房屋的行為實質(zhì)上使土地使用權(quán)也進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，該行為被法律所禁止，所以轉(zhuǎn)讓房屋的合同自始無效。

（2）合同違反了我國法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。從小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的內(nèi)容上看，其違反了我國法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)這一規(guī)定，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記并具有完整權(quán)屬證書的房屋。而小產(chǎn)權(quán)房建立在農(nóng)村集體土地之上，其存在注定不能獲得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。

據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)行為只能在國有土地上進(jìn)行，在集體土地上進(jìn)行的開發(fā)商品房違反了我國法律的強制性規(guī)定，是我國法律直接禁止的。買賣合同應(yīng)屬無效。

（3）違反了國家相關(guān)政策?！睹穹ㄍ▌t》第6條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策?！标P(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院等國家有關(guān)部門出臺過許多相關(guān)規(guī)定，都對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了限制，明確城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅等，否則將無法辦理房產(chǎn)證。故房屋買賣合同違反了國家相關(guān)政策規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。