深圳小產權房

深圳小產權房到底能不能買?人們常說“居者有其屋”，這是中國人從古代延續(xù)至今的夢想。很多在城市當中拼搏的外來打工一族心中都有一個夢想：能夠在自己工作、生活的城市購置一套屬于自己的住房。

不過，面對一、二線城市高高在上的房價，為數(shù)眾多的外來打工人員也只能是“望樓興嘆”。于是，一些人開始將目光轉向小產權房。

那么小產權房究竟能不能買？買后又存在著怎樣的風險隱患呢？

小產權房的價格誘惑

于威（化名）和張萍（化名）均來自湖南，大學畢業(yè)之后就一直在廣州（樓盤）市工作和生活。2015年，兩人在一次朋友聚會當中相識，經過兩年的相處之后步入了婚姻的殿堂。

于威和張萍平日里精打細算，目前已經有了40多萬的積蓄。“我倆來廣州后都是一直租房，現(xiàn)在已經結婚兩年了，而且已經有了"添丁"的計劃。我的社保已經繳滿5年，完全符合廣州的購房政策，所以想在廣州通過貸款的方式購置一套屬于我們自己的住房。”于威說。

有了購房的打算之后，于威和張萍開始奔走于廣州市內的諸多樓盤，也咨詢了不少的房屋中介。然而相比幾年前，廣州的樓價已經高高在上。“市區(qū)的一手樓盤價格都是4萬元/平方米以上，甚至有十幾萬/平方米，二手房的單價一般也過了3萬元。我們的積蓄還不夠付首付款?！庇谕f。一時之間，只能“望樓興嘆”的小兩口有了一種無力感。

前段時間，張萍從朋友處聽說廣州市白云區(qū)有一些小產權房賣，環(huán)境、建筑跟普通的老式小區(qū)差不多，但價格要便宜一大截。張萍在互聯(lián)網上查閱后發(fā)現(xiàn)，這些小產權房的樓價都低得出奇，大多數(shù)是以每平方數(shù)千元的價格出售，僅是同地區(qū)商品房價格的1/4甚至更低：“某站地鐵出口旁，全新電梯房2房2廳28萬起”、“某某地鐵口附近全新房，交通便利、環(huán)境優(yōu)美，3房1廳僅需38萬”，“ 三房兩廳35萬離地鐵出口500米”……

張萍去看了幾處小產權房后發(fā)現(xiàn)，這些房子的環(huán)境還可以，不過沒有房產證，只有宅基地使用權證。在動心之余，張萍有點擔心小產權房買賣沒有保障，而且要一次性付款，以后也不能到銀行抵押?！澳惴判馁I好了，我們簽正規(guī)的買賣合同。我就是本村人，不會不守信用的！”一位房主信誓旦旦地表示。

“房價的確很誘惑，但聽說沒有房產證。萬一遇到拆遷而房東又反悔，我們多年的積蓄豈不要打水漂？”于威堅持反對。

買還是不買？一時之間，小兩口猶豫不決，希望證券時報的維權律師能夠從法律的角度給予指導。

對此，廣東奔犇律師事務所的劉國華律師表示，“小產權房”并不屬于嚴格意義上的法律概念，而是在社會實踐中形成的叫法。一般是指建造在農村集體所有土地之上，銷售或主要銷售給集體經濟組織成員以外的單位或個人，且無法取得國家正式頒發(fā)的權屬證書的房屋。

據(jù)劉國華律師介紹，小產權房沒有不動產權證,很多有宅基地使用權證。宅基地使用權的轉讓一般需要同時具備幾個條件，例如，轉讓人擁有二處以上的農村住房；同一集體經濟組織內部成員轉讓；受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；轉讓行為征得集體組織同意；宅基地使用權隨房一并轉讓。

“不過，絕大部分宅基地房屋買賣并不符合上列條件，絕大部分是銷售給集體經濟組織成員以外的單位或個人的?！眲A律師說。

根據(jù)最高人民法院2015年12月第八次全國法院民事商事審判工作會議關于農村房屋買賣案件問題的意見：在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區(qū)，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。但是廣州市目前并非是試點地區(qū)。

根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。另外，根據(jù)相關法律法規(guī)的要求，向不具備本集體經濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合同被認定無效，買受人主張出賣人承擔因房地產價格上漲造成的房屋差價損失的，人民法院應當全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。

所以，張萍如果購買農村宅基地房屋，合同可能被認定為無效。當然，如果房屋價格上漲，法院會考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益。

另據(jù)劉國華律師介紹，各地對于農村宅基地房屋買賣的規(guī)定也有所區(qū)別。比如上海（樓盤）高院出臺的《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》認為，農村宅基地房屋買賣應嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行。對于由此引發(fā)的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。

深圳（樓盤）市高級人民法院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》則認為，農村私有房屋買賣糾紛合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。

“如果不是同一集體經濟組織的成員購買小產權房，繼承、轉讓、拆遷補償、房屋質量等都存在較大風險，因此購買小產權房，需綜合考慮各方面因素，應該慎之又慎！”劉國華律師說。

鑒別是不是小產權房，可以從以下兩個角度來看：

1、看有無房本

很多小產權房屋是沒有房產證的。不管是小產權房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：下列房地產，不得轉讓：

①、以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

②、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；

③、依法收回土地使用權的；

④、共有房地產、未經其他人書面同意的；

⑤、權屬有爭議的；

⑥、未依法登記領取權屬證書的；

⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

2、看是不是房屋所有權或者不動產權證

合法且受法律保護的房屋交易，所交易的房屋必須擁有房屋所有權證或者不動產權證。

而小產權房的“房產證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并非由當?shù)夭粍赢a登記中心頒發(fā)。

深圳小產權房的的確確存在一定的問題，但是這并不會影響到我們小產權房的居住權，一般情況下對于小產權房問題，我們在購買之前需要對本地市場情況以及國家本地相關政策進行研究，從根本上了解小產權房的利弊以及購買需求。