深圳小產(chǎn)權(quán)房

       近日，廣東省發(fā)了一則消息:在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，時(shí)限1年。推出共有產(chǎn)權(quán)房政策:在個(gè)人出資比例不低于60%的條件下，由個(gè)人自行選擇出資份額。

       深圳小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)之前做過(guò)判斷:共有產(chǎn)權(quán)房將是中國(guó)特色住房模式的重要特征。廣東省的這次試水，是我見(jiàn)到的中國(guó)第一次由省級(jí)政府在力推已經(jīng)探索多年、在北京已大行其道的共有產(chǎn)權(quán)房，再進(jìn)一步。

深圳小產(chǎn)權(quán)房官網(wǎng)將過(guò)去兩年政府一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策--行政管制(五限令)、共有產(chǎn)權(quán)房、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租賃住房，以及即將進(jìn)入立法程序的房地產(chǎn)稅，等等這些，全部串起來(lái)，逐漸形成一個(gè)大的判斷:

中國(guó)的重點(diǎn)城市正在放棄通過(guò)市場(chǎng)派的供求關(guān)系理論來(lái)解決住房問(wèn)題，中國(guó)也正在逐步形成自己新的住房模式--“多層住房系統(tǒng)”(雙軌制)。

       世界各國(guó)各有不同的住房模式，我們比較熟悉、也比較流行的是以下幾個(gè)--美國(guó)模式(市場(chǎng)化主導(dǎo))、德國(guó)模式(中小城市+住房合作社)、新加坡模式(政府“組屋”)、中韓模式(政府強(qiáng)管控)、香港模式(土地批租、半政府半市場(chǎng))。

       上述模式里面，德國(guó)的住房合作社模式是迄今最為世人稱道、穩(wěn)定房?jī)r(jià)最好的模式，其次是新加坡組屋模式，而香港模式在我看來(lái)是一種比較失敗的模式。但恰恰，房改以來(lái)，我們走的基本是香港路線:政府以壟斷形式進(jìn)行土地批租，推行住房商品化改革，通過(guò)價(jià)格機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)住房資源的配置，同時(shí)搭配以相當(dāng)比例的保障型住房，構(gòu)建穩(wěn)定的住房制度。(但在較長(zhǎng)的時(shí)間段里，保障這部分嚴(yán)重缺位)。

      從過(guò)去這幾年決策層的一系列動(dòng)作看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)認(rèn)為i，有兩個(gè)信號(hào)傳達(dá)的很清晰:

      一是，決策層不認(rèn)為深圳市當(dāng)初想要的房地產(chǎn)市場(chǎng)是今天這個(gè)樣子，很多信號(hào)都在表明，本屆深圳政府不認(rèn)為我們1998年之后設(shè)立的房地產(chǎn)制度，是成功的。至于是什么原因造成了今天的局面，見(jiàn)仁見(jiàn)智--有人歸罪于政府(過(guò)度干預(yù))，有人歸罪于企業(yè)(血管里無(wú)道德)，有人將之歸罪于炒房客(投機(jī)煽動(dòng))。這里我們不談原因，首先正視這個(gè)現(xiàn)實(shí)。

      二是，本屆深圳政府在試圖長(zhǎng)期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題上，相比以往顯得更有決心，也想走得更遠(yuǎn)。這些從五限令的長(zhǎng)期執(zhí)行、房地產(chǎn)稅的推進(jìn)、“長(zhǎng)效機(jī)制”的強(qiáng)調(diào)、租賃住房等一系列新政策的出現(xiàn)，也都能看得出來(lái)。

這個(gè)走得更遠(yuǎn)，其實(shí)就是意味著我們正在尋找新的替代方案--一種替代香港模式的新的住房模式。所謂的“長(zhǎng)效機(jī)制”，瓜眾們不太好理解，其實(shí)翻譯一下就很通俗了:“長(zhǎng)效機(jī)制=住房模式”。探索出新的住房模式，我認(rèn)為就是這屆政府要干的事情。

       但我同時(shí)要強(qiáng)調(diào)的是，這個(gè)世界上其實(shí)并不存在一種完美的住房模式，舉世各國(guó)依然都是在探索過(guò)程中。二戰(zhàn)以來(lái)，凡是出現(xiàn)了快速城市化的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，在房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定上，絕大部分其實(shí)都做得不怎么樣。高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，是我們熟悉的那些國(guó)際大都市都曾經(jīng)出現(xiàn)以及目前還在經(jīng)歷的普遍現(xiàn)象。知道這一點(diǎn)，也許大家心里會(huì)好受一點(diǎn)。

接下來(lái)的問(wèn)題是，我們會(huì)選擇什么樣的住房制度?它有沒(méi)有出現(xiàn)端倪?

我認(rèn)為雛形在慢慢出現(xiàn)了。

       這里要岔開(kāi)一點(diǎn)，我不覺(jué)得我們會(huì)copy國(guó)外已經(jīng)成型的住房模式--比如呼聲最高的新加坡模式。我的看法是，我們既學(xué)不了德國(guó)，也學(xué)不了新加坡。德國(guó)的住房合作社的確很不錯(cuò)，但在過(guò)去的10年里，中國(guó)也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)。合作建房，但恰恰是這種最靠近德國(guó)的思路，在當(dāng)時(shí)為人詬病，并最終被叫停。我們已經(jīng)成型的制度，和住房合作社有天然的對(duì)沖。更深層次的原因，坦白講，德國(guó)是一股可能誰(shuí)都學(xué)不會(huì)的清流，因?yàn)榈聡?guó)的發(fā)展沒(méi)有建基于大城市，而是以中小城市為主。這不是今天世界城市發(fā)展的主流模式，如果中國(guó)的人口平均分配到各個(gè)中小城市，房?jī)r(jià)可能便宜得不得了。

       同樣也學(xué)不了新加坡，你沒(méi)有辦法指望一個(gè)有14億人口的國(guó)家，去全面學(xué)習(xí)一個(gè)人口不到600萬(wàn)的“城市”。新加坡可以提供全民保障，香港可以提供一半的保障，但很難相信中國(guó)能夠像他們那樣，美國(guó)也沒(méi)做到。我的意思是:住房。

       這兩年來(lái)的動(dòng)作表明，政府在尋找新的一條路。這條路意味著:中國(guó)大陸的住房模式在適度放棄“香港模式”，但同時(shí)也不是簡(jiǎn)單的復(fù)制國(guó)外哪一種。

就是回到我開(kāi)頭談到的大判斷。

      首先，決策層不認(rèn)為繼續(xù)通過(guò)市場(chǎng)化的方案能夠解決中國(guó)重點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，他們甚至已經(jīng)放棄了這一點(diǎn)，這是非常大的思路上的變化。

      選擇通過(guò)提高重點(diǎn)城市居住用地比例，增加商品房供應(yīng)量，同時(shí)配以需求管制，以此來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。這個(gè)方案，一直是“市場(chǎng)派”呼聲最高的建議--當(dāng)然也包括我在內(nèi)。但是，這條路不太會(huì)走了。正在一些大城市進(jìn)行的共有產(chǎn)權(quán)房試驗(yàn)(下面詳談)已經(jīng)顯示出，決策層更傾向于判斷:繼續(xù)大幅增加純粹商品房供應(yīng)，不對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行大幅調(diào)整，不對(duì)買(mǎi)家繼續(xù)進(jìn)行嚴(yán)厲管制，最后絕對(duì)會(huì)繼續(xù)得到一個(gè)投資旺盛的市場(chǎng)，而不是一個(gè)價(jià)格穩(wěn)定的市場(chǎng)。

      他們認(rèn)為重點(diǎn)城市房地產(chǎn)的主要矛盾，不再是數(shù)量性的，而是結(jié)構(gòu)性的:需要房子住的買(mǎi)不起，買(mǎi)得起的已經(jīng)不是為了居住。從深圳前段時(shí)間推出的“4:2:2:2”的房改模型，我們是可以看出來(lái)這個(gè)傾向的《我對(duì)深圳“房改”的兩次建言》。

其次，政府會(huì)構(gòu)建一個(gè)3-4層的多結(jié)構(gòu)住房新體制，這個(gè)模式將意味著中國(guó)獨(dú)有的“住房模式”正在形成。

      這里面最重要的并不是總量，而是結(jié)構(gòu)和比例。我的理解是這樣的，中國(guó)未來(lái)的住房模式:商品房(市場(chǎng)化)+平價(jià)住宅(共有產(chǎn)權(quán)房、安居住房、封閉運(yùn)行)+租賃住房(租購(gòu)?fù)瑱?quán))+保障房(窮人)。

       大的方針依然是不破市場(chǎng)化，但是政府會(huì)維持強(qiáng)有力的存在，也會(huì)握有越來(lái)越多的可調(diào)配資源，不會(huì)將住房問(wèn)題全托于市場(chǎng)自有調(diào)劑。   

高端市場(chǎng):商品房市場(chǎng)會(huì)占有一定數(shù)量的比重，完全市場(chǎng)化，價(jià)高者得。

中端市場(chǎng):將會(huì)以類似“新加坡組屋”的平價(jià)住宅來(lái)呈現(xiàn)(極有可能是全國(guó)性推廣“共有產(chǎn)權(quán)房”)，這部分市場(chǎng)主要針對(duì)中端人群，買(mǎi)不起商品房但又迫切需要產(chǎn)權(quán)者，但它最主要的特征將是“封閉運(yùn)轉(zhuǎn)”，適度去除投資屬性，比重最終會(huì)和商品房持平。

中低端市場(chǎng):將會(huì)以質(zhì)量較好的“租賃住房”來(lái)呈現(xiàn)，穩(wěn)定租賃雙方的法律關(guān)系，提高租賃房屋的品質(zhì)、配套、消防、治安，以及推行租購(gòu)?fù)瑱?quán)，來(lái)提升租賃房屋的吸引力，讓中低端人qun實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的“過(guò)渡型”居住。這部分市場(chǎng)比重會(huì)稍微低一些。

窮人:這部分市場(chǎng)會(huì)以完全保障形式來(lái)呈現(xiàn)，類似廉租房。

       在這個(gè)結(jié)構(gòu)里面，最重要的也是現(xiàn)在業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論最激烈的是:共有產(chǎn)權(quán)房。對(duì)這種房屋，彈者認(rèn)為它降低了居民福利，花了市場(chǎng)價(jià)但是只買(mǎi)到了一部分產(chǎn)權(quán)。我個(gè)人的看法是偏支持共有產(chǎn)權(quán)房的，這是我們目前找到的能夠相對(duì)均衡各方參與者利益的一種房屋類型--路子是對(duì)的，當(dāng)然遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上完善，它依然還是在探索之中。

共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)應(yīng)的房屋類型，是之前的福利房、微利房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居型商品房、自住型商品房，這些房子你拉一條線，它們代表了中國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)程中的政策類住房的探索史。那么，和過(guò)去的這些房子相比，共有產(chǎn)權(quán)房的不同在哪里?

我們看下過(guò)去這些房子的共同病癥在哪里，我認(rèn)為有三點(diǎn)。一是，政府供地動(dòng)力不足。無(wú)論是經(jīng)適房還是自住房，都要求政府零地價(jià)或者限地價(jià)供地，對(duì)地方尤其是那些依賴土地財(cái)政的政府來(lái)說(shuō)，不想給地。二是，開(kāi)發(fā)商投錢(qián)動(dòng)力不足。這些房屋，開(kāi)發(fā)商都是一個(gè)代建者角色，要求微利，開(kāi)發(fā)商參與的目的都是為了和地方搞好關(guān)系好繼續(xù)拿項(xiàng)目。三是，審查成本高，尋租丑聞一坨坨，最終產(chǎn)生了高昂的交易費(fèi)用。最終，我們看到，雖然每次建設(shè)保障房的嗓門(mén)都很高，但是最終落地寥寥，根本無(wú)法推進(jìn)。

       而共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)點(diǎn)是，政府和買(mǎi)房人“合伙買(mǎi)房”，價(jià)格還是偏市場(chǎng)化。它在很大程度上緩解了上述三個(gè)問(wèn)題，政府供地動(dòng)力強(qiáng)了一些，開(kāi)發(fā)商投資動(dòng)力強(qiáng)了一些，而審查方面因?yàn)樘蕹耸杖胂拗?只做身份要求)，交易費(fèi)用也會(huì)降低。

當(dāng)然也未必能夠全部杜絕，但相對(duì)來(lái)說(shuō)，這種房屋更能均衡各方利益?；谶@一點(diǎn)，我認(rèn)為它的推進(jìn)會(huì)比之前所有類型的政策類住房，都要迅速。

       但這種房屋真正可以成為未來(lái)中國(guó)住房模式的核心要點(diǎn)，一定要在于它的封閉性。共有產(chǎn)權(quán)房的核心就是要較大幅度的去除投資屬性(但不會(huì)完全去除)，如果你一輩子買(mǎi)不起商品房，那么你可以在這個(gè)房子里住一輩子。如果你收入增長(zhǎng)要換房，那么你可以以評(píng)估價(jià)退出，注意這個(gè)評(píng)估價(jià)并不是原價(jià)，(假如市場(chǎng)都在向上，那么)它一定是有增值的，只是這個(gè)增值空間不會(huì)像商品房那么厲害。這一點(diǎn)和新加坡的組屋，是一樣的。組屋也是封閉運(yùn)行，但也會(huì)漲價(jià)，你買(mǎi)組屋將來(lái)轉(zhuǎn)手給組屋的適格接手者，也可以獲得增值，但不會(huì)完全的市場(chǎng)價(jià)(不同的是，組屋零地價(jià)，完全政府貼補(bǔ))。

       這個(gè)模式的成型和成熟，將是一個(gè)很長(zhǎng)期的過(guò)程。在這個(gè)轉(zhuǎn)化期內(nèi)，政府會(huì)維持自身在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的強(qiáng)大存在:通過(guò)“五限令”最強(qiáng)力的行政干預(yù)，全面管制商品房市場(chǎng)。所以，我們有時(shí)候會(huì)談長(zhǎng)效機(jī)制，那么要記住，“五限令”就是長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要組成部分(我在舊文里也談到了)。這些政策最早從2010年開(kāi)始，已經(jīng)有8年之久，從目前看它再執(zhí)行個(gè)8年也極有可能。

       也即是說(shuō)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，中國(guó)的住房模式里，都會(huì)包含嚴(yán)厲的行政管制(這個(gè)也并非中國(guó)所獨(dú)有，韓國(guó)也搞過(guò)限價(jià)很多年，沒(méi)什么用)，直到共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的建設(shè)有足夠的市場(chǎng)影響力。

       這樣的模式能否成功，對(duì)房?jī)r(jià)的影響若何，現(xiàn)在不知道。我只是知道現(xiàn)在深圳小產(chǎn)權(quán)房目前是決解大多數(shù)外來(lái)人口的居住問(wèn)題。想在深圳居住或者投資，小產(chǎn)權(quán)房也是不錯(cuò)的選擇。

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