深圳小產(chǎn)權(quán)房

        深圳乃至全國的長租公寓融資成本提升|房租要漲了嗎？小產(chǎn)權(quán)房是買還是繼續(xù)租近期，銀保監(jiān)發(fā)布的76號文提出，要積極運用資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式，盤活存量資產(chǎn)，提高資金配置和使用效率。業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)范發(fā)行將進一步促進盤活存量資產(chǎn)。

中國證券報記者獨家獲悉，有關(guān)方面正在制定CMBS業(yè)務(wù)指引（以下簡稱“指引”），指引出臺時間漸近。

據(jù)悉，指引在現(xiàn)金流方面的要求或更為嚴(yán)格。

CMBS（Commercial Mortgage-backed Securities）即商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券。通常以商業(yè)地產(chǎn)為抵押，以相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)未來收入（如租金、物業(yè)費、管理費等）為主要本息償還來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。

CMBS產(chǎn)品可以突破銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款的限制，融資不完全依賴于借款人的主體信用，而以基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用評級為主，融資規(guī)模通常較大。

按照指引，通過CMBS融資可能會受到一定影響，做項目沒以前那么容易了。不少長租公寓發(fā)CMBS融資，如果CMBS發(fā)行變難，長租公寓融資成本就會提升，這會不會導(dǎo)致房租升高？

業(yè)內(nèi)人士表示，這個推理太牽強！

三大方面要求趨嚴(yán)

據(jù)悉，指引對商業(yè)物業(yè)估值、收入測算、本息覆蓋倍數(shù)等三方面提出更嚴(yán)格的要求，發(fā)CMBS更難了。

首先，一般來說，商業(yè)物業(yè)的融資額不超過商業(yè)物業(yè)價值的70%，即商業(yè)物業(yè)取得什么樣的估值，決定其融資上線。業(yè)內(nèi)人士指出，指引落地之后，CMBS融資總額將趨向合理：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能取得高額融資，劣質(zhì)資產(chǎn)蒙混過關(guān)的概率降低。

其次，資產(chǎn)所產(chǎn)生的收入測算趨嚴(yán)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這將進一步保障投資者利益。

第三，本息覆蓋倍數(shù)要求提高，這也將進一步保障投資者利益。

指引出臺之后，CMBS發(fā)行料變難。事實上有機構(gòu)人士已感受到了指引的威力。一位機構(gòu)人士告訴中國證券報記者，他手中有一單CMBS項目，按照以前標(biāo)準(zhǔn)沒問題，但要按照新的要求來，備案周期則延長。

對房租影響有限

高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人周以升表示，CMBS從本源上來講，是基于資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行結(jié)構(gòu)化融資。因此，CMBS最核心的是基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，要點在于判斷基礎(chǔ)資產(chǎn)是否能產(chǎn)出持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在此基礎(chǔ)上進行估值、結(jié)構(gòu)化分層、治理機制安排、合規(guī)性審核等等，最終構(gòu)建出相應(yīng)的CMBS產(chǎn)品。

“我們最擔(dān)心的是，CMBS產(chǎn)品設(shè)計片面地關(guān)注主體信用評級而忽視基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，或者由于主體的增信而犧牲了產(chǎn)品的承銷獲準(zhǔn)。這樣的操作，一方面會給投資人帶來風(fēng)險，另一方面也干擾了CMBS作為一項資產(chǎn)支持證券的風(fēng)險定價機制，阻礙CMBS市場的成熟和發(fā)展?！?/span>

“要知道，主體評級穩(wěn)定性比基礎(chǔ)資產(chǎn)更難預(yù)測，在房地產(chǎn)急劇調(diào)控的背景下波動性可能較強”。周以升補充道。

周以升表示，目前CMBS的認(rèn)購資金主要來自于銀行、保險、券商資管與基金公司等。穩(wěn)定結(jié)實的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)有利于投資人達(dá)成共識，擴大投資者基礎(chǔ)，提升二級市場交易的活躍度。CMBS的規(guī)范發(fā)行長期利好CMBS市場發(fā)展。

一位資深資產(chǎn)證券化人士表示，不少長租公寓采取CMBS的方式融資，融資成本上升，并不一定帶來房租上漲。規(guī)范發(fā)行有利于市場規(guī)范，長期來看，優(yōu)質(zhì)物業(yè)的融資成本會降低而非升高。

渤海證券董事總經(jīng)理李耀光指出，指引對資產(chǎn)的要求更高，使得CMBS的標(biāo)準(zhǔn)化程度更高，對投資者的保障更強。而發(fā)行量可能會受到較大影響，因為滿足新規(guī)的資產(chǎn)可能有限。他認(rèn)為目前CMBS受到經(jīng)營性物業(yè)貸很大的沖擊。

戴德梁行估價與顧問服務(wù)部高級副董事劉慧認(rèn)為，對于萬億級別的CMBS市場來說，從一開始就樹立規(guī)范至關(guān)重要。相關(guān)方面提升對CMBS現(xiàn)金流的要求，相當(dāng)于替投資者篩選一遍基礎(chǔ)資產(chǎn)，只有優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)才能通過CMBS獲得融資。

那么，指引一旦落地會否影響CMBS融資總額？劉慧表示，目前尚不能確定。從中長期來看，融資總額未必會下降。劉慧稱，從2016年到現(xiàn)在，市場對CMBS的認(rèn)可度增加。從最初測算公司去找業(yè)主介紹CMBS到現(xiàn)在業(yè)主主動咨詢，市場已向成熟邁進。

萬億CMBS市場趨規(guī)范

行業(yè)一般認(rèn)為，CMBS潛在市場規(guī)模達(dá)萬億元。

根據(jù)中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)統(tǒng)計，2018年1月1日至2018年8月21日，市場共15單CMBS發(fā)行成功，規(guī)模共計306.65 億元。

其中2018年1季度發(fā)行成功7單，融資總額116.71億元；2018年2季度發(fā)行成功4單，融資總額133.52億元。2018年1季度較2017年4季度有所回落。

2018年以來，CMBS呈現(xiàn)降溫趨勢。這與資產(chǎn)證券化整體監(jiān)管趨勢一致（CMBS為資產(chǎn)證券化的一個子類）。

此前，接近監(jiān)管層的人士告訴中國證券報（ID：xhszzb）記者，監(jiān)管層對資產(chǎn)證券化關(guān)注持續(xù)升溫。

目前日常監(jiān)管主要關(guān)注三個方面：

第一，基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實性、現(xiàn)金歸集以及轉(zhuǎn)付情況。該人士介紹，部分原始權(quán)益人在專項計劃設(shè)立發(fā)行后，在未告知計劃管理人的情況下，抵、質(zhì)押基礎(chǔ)資產(chǎn)所涉資產(chǎn)進行再融資，損害投資者利益。

第二，特定原始權(quán)益人運行情況及現(xiàn)金流回款情況。例如部分原始權(quán)益人的基礎(chǔ)資產(chǎn)分散度不夠，單一底層資產(chǎn)或重要債務(wù)人占比較大，風(fēng)險集中。

第三，關(guān)注過剩產(chǎn)能行業(yè)相關(guān)項目，關(guān)注原始權(quán)益人與差額支付義務(wù)人、流動性支持機構(gòu)及底層債務(wù)人為關(guān)聯(lián)機構(gòu)的項目。因為此類項目一旦發(fā)生風(fēng)險，可能存在內(nèi)外部增信無效的被動局面。

在穩(wěn)杠桿的過程中，資產(chǎn)證券化作為盤活存量的工具，是監(jiān)管層鼓勵的產(chǎn)品類型。近期，銀保監(jiān)發(fā)布的76號文提出，要積極運用資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式，盤活存量資產(chǎn)，提高資金配置和使用效率。業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)范發(fā)行將進一步促進盤活存量資產(chǎn)。