深圳小產(chǎn)權(quán)房

在這一輪行情中，深圳作為全國最先領(lǐng)漲的城市。

其中，房價(jià)獲得暴擊的區(qū)域就是承接南山外溢的寶中和承接福田外溢的龍華，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了關(guān)內(nèi)成熟片區(qū)，翻倍是打底，個(gè)別明星樓盤甚至翻了2倍多。

那么在下一輪行情中，深圳有沒有哪個(gè)新區(qū)可以像寶中龍華一樣大逆襲，來一次暴漲？

在深圳炒得最火的新區(qū)就是粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃中重點(diǎn)點(diǎn)名的廣深科技走廊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、又是深圳空港新城的主要輻射和服務(wù)區(qū)的沙井。

于是，我們將沙井作為深圳考察的第一站。

從南山科技園開車出發(fā)，一路向西，大概1小時(shí)就到了沙井。

站在寶安沙井107國道上，我的第一感覺是——割裂，與我們印象中摩天大樓集聚的深圳不一樣的是，這里的城市界面極其雜亂無章

道路兩旁分布著高高低低的破敗廠房和老舊農(nóng)民房，密密麻麻，像癌細(xì)胞一樣，圍著城市主干道，一圈一圈向外圍擴(kuò)張。

還有工業(yè)區(qū)特有的各種主題酒店、會(huì)所、沐足、KTV的廣告牌，密集丑陋，甚至還有樓上酒店、樓下婦科門診的奇葩設(shè)計(jì)。

摩的搭著穿著工服的小廠妹在道路上橫沖直撞，在一堆等紅綠燈的小汽車中亂竄搶道，耳邊還響著道路兩旁服裝店放著的聒噪音樂《最炫民族風(fēng)》。

如果不是來來往往的“粵B”的車牌照，你可能很難想象，這里也是深圳。

而更讓你碎三觀的是，腳下的這條寶安107國道，喊出的口號(hào)是——未來深圳第二條深南大道。

沙井真有網(wǎng)上傳說中的那么強(qiáng)嗎？

網(wǎng)上流傳，沙井規(guī)劃的利好有：大灣區(qū)+大前海+大空港+海洋新城+22個(gè)舊改+會(huì)展經(jīng)濟(jì)。

我們一個(gè)個(gè)拆開來討論。

1.沙井被吹噓的利好之一：大灣區(qū)

首先沙井確實(shí)位于粵港澳大灣區(qū)廣深科技走廊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

但我們要明白的是廣深科技走廊的重點(diǎn)是“科技”，而沙井是一個(gè)低端制造業(yè)集聚的片區(qū)，片區(qū)內(nèi)多為小型工廠，缺少知名品牌的大型工廠，你說要如何發(fā)展科技呢？

而且廣深科技走廊其實(shí)更像一個(gè)結(jié)果導(dǎo)向性的產(chǎn)物，形成一條走廊并不是大灣區(qū)一定要達(dá)成的目標(biāo)，而更像是城市化發(fā)展的最后呈現(xiàn)，是順?biāo)浦坌纬傻摹?/span>

在大灣區(qū)規(guī)劃中，這些節(jié)點(diǎn)發(fā)揮各自的優(yōu)勢，廣州琶洲發(fā)揮其電商總部集聚的優(yōu)勢、濱海新區(qū)發(fā)揮其發(fā)達(dá)制造業(yè)的優(yōu)勢、沙井發(fā)揮其會(huì)展經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢，最終城市之間的斷裂帶被填平，沒有明顯的城市空白

再扯遠(yuǎn)點(diǎn)說，處在廣深走廊的廣州東莞深圳為推動(dòng)這條走廊形成做出什么努力了嗎？

沒有。

美國西海岸101公路所形成的科技走廊，是在長期的科技發(fā)展下形成的，不是政府規(guī)劃推動(dòng)的。

為什么粵港澳大灣區(qū)會(huì)如此受人矚目？

其實(shí)國家也就是給了這些城市一個(gè)名正言順的地位，并沒有很實(shí)質(zhì)性的政策扶持，關(guān)鍵在于這些城市經(jīng)濟(jì)足夠強(qiáng)，有城市協(xié)作的基礎(chǔ)，不然還搞個(gè)毛線大灣區(qū)？

這些什么科技走廊，什么經(jīng)濟(jì)帶，什么城市圈，其實(shí)都是為了造概念，關(guān)鍵還是看產(chǎn)業(yè)的落地。

2.沙井被吹噓的利好之二：大前海

我覺得自己已經(jīng)是一個(gè)“深吹”了，深圳一路向西，我絲毫不懷疑前海未來肯定會(huì)成為深圳發(fā)展的制高點(diǎn)，甚至成為中國未來的“曼哈頓”。

但是說到沙井帶著“大前海”的烙印，這就有點(diǎn)過分了。

雖然在粵港澳大灣區(qū)中，明確指出了前海會(huì)擴(kuò)容。

前海擴(kuò)容示意圖▼

但按照目前的規(guī)劃，也就是蛇口和寶中會(huì)被劃入前海范圍內(nèi)，但是把距離前海30公里之遠(yuǎn)的沙井也劃入大前海的概念，這就有過度炒作的嫌疑了吧。

前?，F(xiàn)在寫字樓的空置率還很嚴(yán)重，而且還有很多空地沒有開工，自己發(fā)展起來都至少要5-10年時(shí)間。

現(xiàn)在前海和寶中之間的雙界河尚且還沒有規(guī)劃大橋相連，距離前海一河之隔的寶中什么時(shí)候才能被前海輻射？

距離前海8公里的坪洲西鄉(xiāng)什么時(shí)候才能被前海輻射？

距離前海20公里的福永塘尾什么時(shí)候能被前海輻射？

然后我們再來考慮距離前海30公里的沙井什么時(shí)候能被前海輻射。

現(xiàn)在深圳最成熟的是福田中心區(qū)，30公里之外的龍崗平湖可不敢蹭福田中心區(qū)的熱度啊。

3.沙井被吹噓的利好之三：海洋新城

關(guān)于這一點(diǎn)，就更好理解了，國家明令禁止填海造陸，也同步提出要保護(hù)海洋，所以海洋新城的規(guī)劃就是扯淡，沒有多少實(shí)際的利好落地。

4.沙井被吹噓的利好之四：大空港

現(xiàn)在確實(shí)正處于水運(yùn)經(jīng)濟(jì)衰落、空港經(jīng)濟(jì)崛起的時(shí)代。

攤開中國地圖，你會(huì)發(fā)展——北上廣深杭州廈門成都鄭州西安全都在喊空港經(jīng)濟(jì)，“大空港”的概念不知撩了多少購房者信心滿滿地為所謂的“產(chǎn)業(yè)支撐”買單。

空港經(jīng)濟(jì)中的空港，不只代表一個(gè)搭乘飛機(jī)、有機(jī)場的地方。而是整合人流、物流、資訊、產(chǎn)業(yè)、休閑、商務(wù)、居住等功能的現(xiàn)代航空城。

空港經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)是，帶有明顯的空港依賴性特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

通俗來講，就是：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)步，人對于許多事物的更高階需求，貿(mào)易物的貨值逐步提高，對貨物的時(shí)效性也逐步提高，機(jī)場to機(jī)場，顯然是最好的方法。

由對空運(yùn)時(shí)效性產(chǎn)生的依賴，形成的產(chǎn)業(yè)聚集，特別是高單價(jià)或高精尖的產(chǎn)業(yè)聚集，便是空港經(jīng)濟(jì)的核心。

目前國內(nèi)比較知名的是鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，這是我國首個(gè)上升為國家戰(zhàn)略、目前唯一一個(gè)由國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的航空經(jīng)濟(jì)先行區(qū)，規(guī)劃面積415平方公里，建成之后差不多有現(xiàn)在的鄭州市區(qū)那么大。

最早入駐的富士康，吸引來了大量相關(guān)企業(yè)經(jīng)常產(chǎn)業(yè)聚集，智能終端研發(fā)、生產(chǎn)企業(yè)、液晶面板企業(yè)等等。

大空港絕不僅僅只需要一座寶安機(jī)場那么簡單，目前深圳規(guī)劃的大空港面積是95平方公里，而我們真正去到規(guī)劃區(qū)去看，傻眼了，到處都是廠房和農(nóng)民房。

深圳要建成大空港最難攻克的問題不是錢，沒有土地就是深圳發(fā)展大空港的死結(jié)。

這95平方公里的土地都需要通過舊改來獲得，而深圳的舊改就是拆不動(dòng)、賠不起、玩不轉(zhuǎn)。

畢竟深圳是屬于服務(wù)型政府，比較傾向于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，經(jīng)商意識(shí)濃厚，而拆遷這種棘手的事情，更傾向于留給下一任，所以舊改的不確定性極強(qiáng)。

這與北方的“大政府”是完全相反的，北方城市拆遷說一不二，注重改造棚戶區(qū)、城市形象提升，政績意識(shí)濃厚。

都不能推進(jìn)拆遷，如何獲得土地來建設(shè)廠房？如何發(fā)展大空港？

深圳的城市化已經(jīng)過了大量產(chǎn)房集中化建設(shè)的井噴時(shí)代，成了住宅和寫字樓集中爆發(fā)的時(shí)代。

現(xiàn)在不可能還批建大量的土地用來建設(shè)空港經(jīng)濟(jì)所需的廠房。

有人或許會(huì)提出，深圳說不定想以東莞為工廠，深圳寶安機(jī)場只是成為一個(gè)承運(yùn)的交通樞紐。如果提出這個(gè)觀點(diǎn)的，請細(xì)讀上文關(guān)于空港經(jīng)濟(jì)的描述3遍。

所以深圳的大空港，更多還是小打小腦地玩一下，真正發(fā)展起來的阻力太大太大。

很明顯的是，深圳的空港經(jīng)濟(jì)不一定能發(fā)展好，畢竟是個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，但一定會(huì)有相關(guān)的優(yōu)惠政策進(jìn)來，相關(guān)建設(shè)規(guī)劃落地會(huì)加快，但是要有大的突破還是比較難。

5.沙井被吹噓的利好之五是：22個(gè)舊改

沙井的確實(shí)是在啟動(dòng)舊改，走在沙井老城區(qū)，可以看到有些村子確實(shí)在拆。

就像位于塘尾地鐵站的華強(qiáng)城，是拆完工廠是來建設(shè)住宅、公寓、人才住房、安置房、寫字樓、商場、學(xué)校，而不是用來建設(shè)**產(chǎn)業(yè)園或者所謂的大空港。

前海和沙井同是屬于深圳重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)。

前海是填海造陸而來，一張白紙，任其揮灑，而沙井的土地除了西邊的填海造陸地塊，基本都要依靠舊改來獲得，這就決定了沙井的發(fā)展不會(huì)一帆風(fēng)順。

沙井的老城區(qū)被大量的廠房和農(nóng)民房包圍，廠房還相對好拆，但是大量的農(nóng)民房要怎么拆遷呢？

6.沙井被吹噓的利好之六是：會(huì)展經(jīng)濟(jì)

這是沙井所有概念中最靠譜的一個(gè)。

目前沙井的會(huì)展中心已經(jīng)封頂進(jìn)入內(nèi)部裝修階段，會(huì)展CBD的寫字樓也同步在建，有的還在挖地基，有的已經(jīng)露出地面。

開車走在會(huì)展CBD的主干道，會(huì)發(fā)現(xiàn)還有很多道路在正在修建，泥頭車來來往往，幾十個(gè)塔吊同時(shí)開工建設(shè)，一派新城建設(shè)熱火朝天的模樣。

所以會(huì)展中心靠近機(jī)場，一下飛機(jī)就可以直奔會(huì)展中心，還有規(guī)劃相應(yīng)的地鐵連接，所以沙井的會(huì)展經(jīng)濟(jì)是有希望的。

深圳就是赤裸裸想搶廣州的生意。

會(huì)展主要是面向國內(nèi)外的進(jìn)出口展會(huì)，而廣州的會(huì)展經(jīng)濟(jì)規(guī)劃太不合理了。

廣州白云機(jī)場在北，琶洲展館在南，一下飛機(jī)，需要穿過擁擠的機(jī)場3號(hào)線，然后再在體育西路換乘番禺廣場方向3號(hào)線，再在客村又換乘一次8號(hào)線，才能氣喘吁吁地來到會(huì)展中心。

從北到南，橫跨整個(gè)廣州城。

而深圳會(huì)展中心就在寶安中心不遠(yuǎn)，有地鐵直達(dá)，無須環(huán)城，深圳展館又新，民營經(jīng)濟(jì)又發(fā)達(dá)，前期還會(huì)給大量的政策優(yōu)惠支持。

我們甚至可以看到沙井會(huì)展中心取代廣州琶洲會(huì)展中心——成為華南會(huì)展老大，只是時(shí)間問題。

其實(shí)沙井的房價(jià)現(xiàn)在真的不便宜了，基本都站上4.4萬的價(jià)格，2017年大空港炒了一波，其他落地沒有，只是房價(jià)炒起來了。

如果沙井的會(huì)展經(jīng)濟(jì)按照正常軌道發(fā)展，沙井的房價(jià)就還有空間。

畢竟還是有概念支撐，再加上人群集聚，片區(qū)內(nèi)還是有很旺盛的購買力和居住需求。

而且投資就是要買有缺陷的板塊，且門檻低，而沙井最大的好處是因?yàn)橛衅瑓^(qū)規(guī)劃在推動(dòng)，有補(bǔ)足短板的空間，未來房價(jià)有上漲的動(dòng)能。

但是很明顯的是，雖然房價(jià)不坑，居住環(huán)境真是坑。

畢竟周圍都是低矮的農(nóng)民房和廠房，人群雜亂，低端商業(yè)密布，城市界面還是破舊如斯，所以居住體驗(yàn)不會(huì)很好。

看到這里，你也就懂沙井投資邏輯如此簡單，最有價(jià)值的片區(qū)一定是：臨近地鐵或臨近會(huì)展CBD（會(huì)展南優(yōu)于會(huì)展北）。

臨近地鐵，就可以和深圳主城區(qū)相連，有剛需愿意接盤；臨近會(huì)展CBD，未來有希望把周邊片區(qū)盤活，就像廣州琶洲會(huì)展中心附近一樣，通過區(qū)域整體運(yùn)營提升整個(gè)片區(qū)的溢價(jià)。

當(dāng)然，還有一種例外，就是房價(jià)性價(jià)比超高的大開發(fā)商項(xiàng)目

好，回到文章開頭提的那個(gè)問題，沙井有沒有希望在下一輪深圳行情啟動(dòng)時(shí)迎來暴擊？

我們不能站在沙井之上看沙井，還要站在深圳看沙井。

現(xiàn)在深圳外圍已經(jīng)沒有了當(dāng)年那種非常猛的發(fā)展勢頭，用力相對平均，而沙井獨(dú)特的地緣和會(huì)展經(jīng)濟(jì)，無疑給它未來的逆襲增加了籌碼。

它，是有機(jī)會(huì)的。