深圳小產(chǎn)權(quán)房

如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)比較微妙，有關(guān)部門準(zhǔn)備進(jìn)行一次較大規(guī)模的深圳小產(chǎn)權(quán)房政治行動(dòng)，據(jù)說主要是以幾個(gè)城市的小產(chǎn)權(quán)房為試點(diǎn)，先行清理在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房，杜絕小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)發(fā)展，隨后再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房。

這樣的政策，相比于以前也許趨向于理性。盡管有先行清理、杜絕蔓延之話，但后面至少表示分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房，在中國(guó)的政策話語(yǔ)中，這也就意味著已售的小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)合法化——— 事實(shí)上，除了合法化之外，政府再?gòu)?qiáng)勢(shì)，你還能有什么辦法？

也就是說，政府承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，實(shí)際上是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的唯一可行出路。這當(dāng)然不僅僅因?yàn)榉ú回?zé)眾，而在于，從情理的角度看，小產(chǎn)權(quán)房是具有充分正當(dāng)性的，而且，有一定的政策依據(jù)，盡管依據(jù)現(xiàn)在的法律，它不合法。

首先，2008年底，《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確提出：“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。抓緊完善相關(guān)法律法規(guī)和配套政策，規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革?！?/span>

國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》曾經(jīng)提及這樣的改革設(shè)想：“深化土地管理制度改革，研究制訂農(nóng)村集體建設(shè)用地管理?xiàng)l例，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)?！?/span>

由此可以看出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，乃制度演變之大趨勢(shì)。道理很簡(jiǎn)單：按照各種法律，政府對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的權(quán)利是法律意義上的所有權(quán)，鄉(xiāng)村集體組織，一般是村對(duì)自身土地的權(quán)利，也是所有權(quán)。既然同為所有權(quán)，則兩者所有權(quán)持有人的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)是同等的。當(dāng)然，你可以說，為了公共利益，需要保護(hù)耕地、林地等等。好吧，這個(gè)主張合理。那么，耕地之外的鄉(xiāng)村建設(shè)用地，比如農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、鄉(xiāng)村公共公用設(shè)施用地等等，鄉(xiāng)村集體之所有權(quán)，是否應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)政府對(duì)國(guó)有土地的所有權(quán)同權(quán)？任何講道理的人，都不可能提出任何理由說，應(yīng)該對(duì)這兩種權(quán)利區(qū)別對(duì)待。

而現(xiàn)在的法律、政策，恰恰對(duì)兩者區(qū)別對(duì)待，允許城鎮(zhèn)政府在其所擁有的國(guó)有土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，并且，想賣給誰(shuí)就賣給誰(shuí)，卻對(duì)農(nóng)村集體組織所擁有的土地之建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立諸多限制。比如，禁止他們將開發(fā)的房屋向城市居民出售。你是可以這樣規(guī)定，但理由呢？而在現(xiàn)代社會(huì)，任何沒有合理性的法律都不具有正當(dāng)性。而沒有正當(dāng)性、具有顯著歧視性的法規(guī)，對(duì)民眾是沒有約束力的。

實(shí)際上，民眾也確實(shí)對(duì)這樣的法規(guī)置之不理，私自開發(fā)了很多小產(chǎn)權(quán)房。這包括城鎮(zhèn)郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)住宅區(qū)——— 城中村，這些房子滿足了低收入人群的住房需求;郊區(qū)農(nóng)民建造的出租房———這些房屋其實(shí)就是市場(chǎng)提供的廉租房。換言之，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)現(xiàn)了多贏：低收入的農(nóng)民獲得了土地增值收益，低收入的城鎮(zhèn)民眾獲得了住房。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房不僅具有高級(jí)法意義上的正當(dāng)性，也增進(jìn)了整個(gè)社會(huì)的福利。

不僅如此，深圳小產(chǎn)權(quán)房還在走出一條更為合理的城市化之路。過去十年中國(guó)在快速城市化，但這是一種最糟糕的城市化：大城市化。大城市變成超級(jí)城市，地級(jí)市也都變成大城市，甚至沖著國(guó)際大都市的目標(biāo)狂奔。而這種扭曲城市化之制度根源之一，就是土地制度，建制市只能建立于國(guó)有土地上，而這種土地是由政府占有的，故城市化過程完全是按照城市所在政府的級(jí)別分配城市化之資源。這樣的城市化在迅速擴(kuò)大城鄉(xiāng)差別及城市間差別。終結(jié)這種扭曲城市化只有一個(gè)辦法：鄉(xiāng)村土地上也可以設(shè)立建制市——— 事實(shí)上，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了很多這樣的鄉(xiāng)村城市，只是政府不承認(rèn)其城市地位罷了。

總之，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，具有多重好處。當(dāng)然，唯一可能遭受直接負(fù)面影響的將是依賴土地壟斷權(quán)的城市政府，而間接遭受負(fù)面影響的將是擁有城市房產(chǎn)的城市居民。

考慮到這個(gè)因素，政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的承認(rèn)可以藝術(shù)一點(diǎn)。簡(jiǎn)單地說，采取“默許”態(tài)度即可。政府沒有必要公開宣稱小產(chǎn)權(quán)房是合法的，這將對(duì)目前壟斷性的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成猛烈沖擊。但政府也不必隔三差五地打擊。未來一段時(shí)間內(nèi)，政府不妨睜一只眼閉一只眼。這樣，隨著小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量增加，國(guó)有土地上的房屋的投機(jī)性將會(huì)逐漸弱化。隨著時(shí)間推移，在適當(dāng)時(shí)機(jī)，城市、鄉(xiāng)村兩個(gè)房屋市場(chǎng)和土地市場(chǎng)就可以并軌。按照紅頭文件，這是一個(gè)大方向，國(guó)土資源部恐怕不應(yīng)當(dāng)無(wú)視這一政策方向吧？