深圳小產(chǎn)權(quán)房

最近一段時(shí)間，關(guān)于樓市負(fù)面信息不斷，降價(jià)出售，地價(jià)腰斬，房產(chǎn)稅出臺(tái)，仿佛樓市一葉知秋，大部分民眾的心態(tài)也隨之發(fā)生變化，唱衰的人越來越多，炒房拋售的情緒也越來越濃。但是房市牛氣了那么多年，越來越成為中國老百姓手上最保值，增值的資產(chǎn)，怎么就突然說不行就不行了呢？

深圳小產(chǎn)權(quán)小編表示，從16年房產(chǎn)政策收緊之后，關(guān)于房價(jià)下降的言論就一時(shí)間塵囂紙上，這幾年也一直沒斷過，好在從那之后中國的一二線城市的地價(jià)就再?zèng)]怎創(chuàng)過新高，地價(jià)也算是穩(wěn)住了。最近在中央半年會(huì)三令五申房價(jià)從不能漲到堅(jiān)決抑制房價(jià)的上漲的措辭來看，未來的房價(jià)似乎難逃熄火的命運(yùn)，那么后續(xù)的走勢(shì)究竟會(huì)如何呢？在一個(gè)半開放市場(chǎng)的環(huán)境下，一個(gè)房價(jià)的變量究竟由哪些因素影響和決定呢？

長江商學(xué)院的校訓(xùn)，“取勢(shì)，明道，優(yōu)術(shù)”。那么我們就先來分析一下勢(shì)。如何分析勢(shì)，我們就需要從外部的國際和國內(nèi)大環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)來判定，房價(jià)未來的漲跌。判斷房價(jià)的漲跌，我們不能看現(xiàn)在的形勢(shì)，我們必須要能根據(jù)現(xiàn)在形勢(shì)來判定未來幾年的走勢(shì)。隨著中國的經(jīng)濟(jì)越來越融入整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境，人民幣國際化的需求加大，美元的漲跌和變化周期對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)政策的制定也影響越來越大，美元的上一個(gè)貶值周期從08到14年底，大概六年左右，因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響，較之以往的美元周期要長，而美元一般的升值周期和貶值周期會(huì)大致相等，那么我們推斷出美元的升值周期結(jié)束大致會(huì)在20-21年左右，而特朗普為了下個(gè)任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)持續(xù)向好，估計(jì)大概率，美元的升值周期會(huì)最快再20年左右結(jié)束。那么相對(duì)應(yīng)的，以目前中國的國力，人民幣在此之前，承壓的壓力會(huì)比較大，換句話說，貶值的壓力加劇，再疊加上特朗普加關(guān)稅的黑天鵝效應(yīng)，為了保住適度的出口數(shù)據(jù)和外匯儲(chǔ)備的三萬億紅線，人民幣又必須要貶，從六月開始，人民幣貶值了6%左右，基本也對(duì)沖了2000億商品10%的加稅。當(dāng)然人民幣國際化的道路就必須要適當(dāng)?shù)鼐徱痪徚耍钱?dāng)美元幾年后反轉(zhuǎn)之際，就是人民幣加息和升值之時(shí)。在這個(gè)大的形勢(shì)之下，我們就能很輕易地判斷出房價(jià)的走勢(shì)。人民幣貶值壓力越大，民眾買房避險(xiǎn)的需求和動(dòng)力就越強(qiáng)，而加稅和油價(jià)的雙重上漲，就會(huì)造成新一輪的通脹，所以短期來看，普通民總不論政策如何變化，只要有購房的資格和可能，在目前中國沒有其他保值增值可選項(xiàng)商品之前，購房幾乎成為他們抵御通脹和資產(chǎn)保值的唯一途徑。任志強(qiáng)在年初廈大的演說，也肯定了這一點(diǎn)，只要人民幣處于貶值周期，民眾就有購房抵御通脹的強(qiáng)烈需求，在這一點(diǎn)上，任志強(qiáng)不愧是業(yè)界良心，經(jīng)濟(jì)學(xué)大師，每次預(yù)測(cè)房價(jià)，都幾乎沒有失算過。

深圳小產(chǎn)權(quán)提到，那么未來幾年的發(fā)展趨勢(shì)我們分析過了，我們?cè)賮砜纯雌渲械牡烙质鞘裁?，道是什么，是底層?jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)格怎么樣，終究是由供求關(guān)系決定的，隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化率也再不斷提升，而中國的城市化率只有58%，距離發(fā)達(dá)國家75%的平均線還有一段距離，同時(shí)城市之間的馬太效應(yīng)越來越明顯，越來越多的精英向一線城市傾斜，而二線城市多是直轄市，各省省會(huì)和發(fā)達(dá)的地級(jí)市，虹吸效應(yīng)也同樣越來越明顯，目前一線城市還有5-10%，二線城市也還有20%左右的上漲空間，從現(xiàn)在數(shù)據(jù)來看，達(dá)到發(fā)達(dá)國家城市化標(biāo)準(zhǔn)，我們至少需要500億平米左右的城市住房，而目前現(xiàn)有城市住房面積總和只有230億平米左右，另外一二線城市的人口基本也都處于一個(gè)凈流入的狀態(tài)，所以未來這些人口都是城市邊緣拓展開發(fā)的直接購房人，有了人口的流入保障，再疊加上3-5年周期的改善換房需求，家庭的分子化，獨(dú)居個(gè)體人口的增多，至少能保證需求端的總量再不斷增加。而在土地供應(yīng)端，目前我們學(xué)習(xí)的又是香港模式，把住宅用地壓縮在極小的城市面積范圍之內(nèi)，這也就從本質(zhì)上降低了供應(yīng)的土地面積，在加上各地政府掌控了供求規(guī)律，紛紛惜售來讓土地增值，所以綜上來看，只要城市化的進(jìn)程還在繼續(xù)，我們的土地規(guī)劃政策不變，從未來幾年的走勢(shì)來看，整個(gè)房價(jià)的上漲幾乎是不可逆的。所以不管外部行政政策如何變化，民眾情緒如何收到媒體影響，最終決定市場(chǎng)價(jià)格的仍然是供求規(guī)律，這才是亙古不變的道！

分析了所謂的勢(shì)和道之后，其實(shí)那些上述的術(shù)就顯得不是那么重要了，再怎么連篇累牘地贅述，“劈死房市的在路上”，政策再如何收緊調(diào)整，或許短期內(nèi)能影響房市，但是從發(fā)展趨勢(shì)來看，只要?jiǎng)莶蛔?，道亦不變，?nèi)在規(guī)律是永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生變化的，新房的數(shù)據(jù)受到政策的壓制，數(shù)值不會(huì)發(fā)生變化，但是二手房市場(chǎng)的價(jià)格變化才是真是反映房價(jià)規(guī)律的市場(chǎng)。