深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題最為突出的城市之一，僅小產(chǎn)權(quán)房的存在就占據(jù)了整個(gè)深圳市的全市房屋數(shù)量的一半之多，深圳人口50%都住在小產(chǎn)權(quán)房中，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的違法交易更是數(shù)不勝數(shù)。

事實(shí)上，全國(guó)通行的"小產(chǎn)權(quán)房"概念并不適用于深圳，這座城市已經(jīng)把農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國(guó)有。建設(shè)在國(guó)有土地上的違法建筑，軍產(chǎn)房和單位集資房是深圳小產(chǎn)權(quán)房的三大組成部分。改革開(kāi)放初期，正是這些從違法建筑中白手起家的人，締造了日后深圳崛起的奇跡。

深圳小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)有700萬(wàn)人以此為家：據(jù)相關(guān)部門(mén)公布數(shù)據(jù)，截至去年12月，深圳違法建筑總量達(dá)到37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%,占深圳市總建設(shè)量的半壁江山。以此面積比例計(jì)算，深圳1400萬(wàn)人口中，至少有700萬(wàn)人居住在"小產(chǎn)權(quán)房"中。同時(shí)，深圳小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)者中還有大量的投資客，他們的投機(jī)炒作方式也在不斷發(fā)展變化。

有人將小產(chǎn)權(quán)房稱為"社會(huì)轉(zhuǎn)型中必不可少的陣痛"，一方面，小產(chǎn)權(quán)房解決了外來(lái)人員的住房問(wèn)題，也安撫原住當(dāng)?shù)氐氖У卮迕瘢涣硪环矫?，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)存在很大隱患，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序已造成嚴(yán)重干擾，到了非解決不可的地步。

深圳小產(chǎn)權(quán)房繞不過(guò)去的坎兒：深圳是全國(guó)違法建筑最多的城市。要統(tǒng)一拆除的話，不知需要耗費(fèi)多少年，多少人力物力，還會(huì)造成巨大的浪費(fèi)，甚至給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。即便能夠拆除，居住其中的深圳半數(shù)人口又如何安置？

假如逐步將小產(chǎn)權(quán)房合法化，一方面對(duì)大產(chǎn)權(quán)購(gòu)房者不公平，另一方面國(guó)家也沒(méi)有準(zhǔn)許確權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

城市發(fā)展需要土地空間，社會(huì)進(jìn)步需要產(chǎn)權(quán)明晰，維持現(xiàn)狀當(dāng)然不行，一拖再拖也不是辦法。針對(duì)日益突出的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

社會(huì)各界人士都提出了自己的建議：

小產(chǎn)權(quán)為解決每個(gè)城市低收入群體的居住問(wèn)題，做了很多貢獻(xiàn)，我自己剛來(lái)深圳的時(shí)候，也是住在城中村里的。把小產(chǎn)權(quán)房改造成租賃公寓是個(gè)疏導(dǎo)的方案，比堵的方案要好很多。

最好由當(dāng)?shù)卮迕褡孕懈脑?，因?yàn)槔媸撬麄兊?，不要最后利益回到發(fā)展商或者是政府手中。以村民、村委會(huì)或是村里的股份公司為主要改造力量，給他們一個(gè)合法的身份。同時(shí)，因?yàn)檫@些物業(yè)沒(méi)有繳納相應(yīng)的城市配套費(fèi)等稅費(fèi)，所以產(chǎn)權(quán)上和商品房還應(yīng)有區(qū)別，不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)流通，可以出租，在現(xiàn)行的土地政策下，同樣可以解決居住問(wèn)題。在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，政府也可以參照公租房的標(biāo)準(zhǔn)。

蔡繼明建議，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)區(qū)分對(duì)待，之后讓其合法化。首先把小產(chǎn)權(quán)房所占土地按性質(zhì)劃分為三類，即耕地上所建、建設(shè)用地上所建、自家宅基地節(jié)省土地所建。他認(rèn)為后兩者應(yīng)給予合法化。耕地上是不允許建房的，但對(duì)于耕地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，也要一分為二地對(duì)待：對(duì)于剛剛建設(shè)、規(guī)模小又違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該立即予以拆除；已建設(shè)多年，居民已經(jīng)入住多年的小產(chǎn)權(quán)房，在追究責(zé)任后允許其合法化。

產(chǎn)權(quán)合法不合法不能用大小去劃分。他建議可以仍然保留小產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，但是法律上給予同等的保護(hù)。 隨著小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)，城市大產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格會(huì)趨于合理，使部分中低收入居民也能買(mǎi)得起或租得起，減輕政府提供保障性住房的壓力，減少財(cái)政支出，降低農(nóng)民工進(jìn)城落戶的門(mén)檻。

小產(chǎn)權(quán)房能否進(jìn)入市場(chǎng)先不爭(zhēng)論，但是出租可以放開(kāi)。事實(shí)上小產(chǎn)權(quán)房就是出租房，確權(quán)與否都已經(jīng)在出租，現(xiàn)在需要的是把政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房出租的阻撓降到最低，把出租的稅費(fèi)降到最低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳目前小產(chǎn)權(quán)房建筑面積占深圳總建筑面積的49%左右，這個(gè)比例恰好也是國(guó)際上通行的保障房和商品房之間的比例。小產(chǎn)權(quán)房需要解決的是安全問(wèn)題，尤其是建筑質(zhì)量問(wèn)題和消防問(wèn)題，建議可以就建筑安全進(jìn)行全面普查，符合要求的就可以留下。至于消防問(wèn)題，只能建議消防部門(mén)做些創(chuàng)新，比如能否把消防車縮小，以適應(yīng)房屋之間狹窄的通道。

在小產(chǎn)權(quán)確權(quán)方面應(yīng)從現(xiàn)在開(kāi)始一刀切，不要總想把歷史問(wèn)題說(shuō)清楚。現(xiàn)在建成的就認(rèn)可它，再新建就大刑伺候?？傊?，讓房地產(chǎn)"市場(chǎng)"發(fā)揮作用，不能說(shuō)死就死，說(shuō)活就活。

宋丁建議分門(mén)別類給小產(chǎn)權(quán)房找出路。分期分批納入城市更新計(jì)劃，允許原業(yè)主自行組建股份公司執(zhí)行或加盟，舊改以后容積率會(huì)提高，那么會(huì)形成新的住房供應(yīng)，有利于平抑房?jī)r(jià)，同時(shí)原業(yè)主能銷售獲利，那就不再給予拆遷補(bǔ)償了，如此一來(lái)加建小產(chǎn)權(quán)房的利益驅(qū)動(dòng)也小了。

但是，城市更新畢竟沒(méi)那么快，那么對(duì)于暫時(shí)不能納入的，在經(jīng)過(guò)法律確權(quán)和安全整治之后，轉(zhuǎn)化為保障房，緩解新建保障房的壓力，至于轉(zhuǎn)化方式，可以是政府回購(gòu)作為經(jīng)濟(jì)適用房，也可以是經(jīng)過(guò)確權(quán)和限價(jià)以后作為廉租房，同時(shí)，還有一些過(guò)渡階段的，那就發(fā)一個(gè)證，明確一定年限內(nèi)不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)，但可以作為自用和租賃，以解決低收入者的租房難問(wèn)題。當(dāng)然，此外還有一些質(zhì)量太差、存在安全隱患的，還是要下決心拆除。