深圳小產(chǎn)權(quán)房

5月20日，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》。

《通知》明確要求：對(duì)亂占耕地建房，違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。

一石激起千層浪。政策面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)出了強(qiáng)烈警示信號(hào)。

廣州率先出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，明確集體所有土地上開發(fā)的商品住房一律不予確權(quán)登記，城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買農(nóng)村宅基地及地上房屋的一律不予確權(quán)登記，面積超“一戶一宅”的超過(guò)部分不予登記，嚴(yán)禁通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記將違法用地合法化。

而所謂“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題比廣州嚴(yán)重的多的深圳樓市，再次走到了十字路口

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一半人在“小產(chǎn)權(quán)房”

據(jù)深圳相關(guān)公布數(shù)據(jù)顯示，深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%，基本占據(jù)了深圳樓市的半壁江山。

目前，深圳有一半左右的的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中。

眾所周知，深圳土地國(guó)有化的過(guò)程中，為了照顧土著的利益，深圳市將土著戶口轉(zhuǎn)為城市戶口的同時(shí)，為每戶劃出了占地不超過(guò)120平方米，層高不超過(guò)5層，建筑面積不超過(guò)480平米的建房配額，超出的部分視為違法建筑。

在這個(gè)基礎(chǔ)上，隨著深圳外來(lái)人口如潮水般涌入，深圳原住民的自建小樓開始一棟棟拔地而起，這就是深圳農(nóng)民房的由來(lái)。

而穩(wěn)定可觀的租金收入，使本地土著都升級(jí)為了本地土豪，在巨大利益的驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)民房開始在關(guān)內(nèi)關(guān)外的每一片土地上遍地開花，加高，加寬，在農(nóng)用耕地上大蓋農(nóng)民房，各種違規(guī)違建層出不窮。

深圳實(shí)際管理的人口超過(guò)了2千萬(wàn)，去年深圳新增常住人口超過(guò)40萬(wàn)，排名全國(guó)第二。

大量外來(lái)人口來(lái)到深圳第一件事就是要解決住房問(wèn)題。商品房買不起，大量外地人口把眼光轉(zhuǎn)向了數(shù)量巨大的“小產(chǎn)權(quán)房”，其中深圳關(guān)內(nèi)的“小產(chǎn)權(quán)房”尤其受到追捧。

02

“小產(chǎn)權(quán)房”熱的燙手

炸天團(tuán)了解到，截止目前，深圳關(guān)內(nèi)位置較好的“小產(chǎn)權(quán)房”已漲到三萬(wàn)多一平米，而且一房難求。

關(guān)外位置一般的也要一萬(wàn)多兩萬(wàn)一平米，差不多相當(dāng)于同位置商品房的一半甚至更高。

更過(guò)分的是，部分“小產(chǎn)權(quán)房”的房東恃寵而驕，房子只賣使用權(quán)，不賣所有權(quán)，一旦拆遷的話，對(duì)不起，巨額的補(bǔ)償款歸我，當(dāng)初的購(gòu)房款原價(jià)退還。

“小產(chǎn)權(quán)房”熱的燙手，奇葩怪事層出不窮。

03

小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)躁動(dòng)的背后

為什么深圳的小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)如此躁動(dòng)，原因主要有三個(gè)。

第一個(gè)原因深圳的土地太稀缺了，投資客太多，買不起商品房，就買小產(chǎn)權(quán)房，既可以升值，更重要還是賭拆遷。

近兩年，深圳拆遷進(jìn)程明顯開始加快，隨著崗廈、蔡屋圍、大沖、白石洲、上沙、下沙這些著名的城中村相繼被拿下，一棟棟農(nóng)民樓被夷為平地，隨之而來(lái)的就是原住民通過(guò)拆遷暴富的各種傳說(shuō)。

對(duì)于很多新深圳人來(lái)說(shuō)，分享深圳城市發(fā)展紅利最好的辦法就是以較低價(jià)格買入城中村的“小產(chǎn)權(quán)房”，長(zhǎng)期持有，一旦天上掉個(gè)餡餅，就能少奮斗幾十年。

第二個(gè)原因則是深圳出臺(tái)的棚改政策，明確指出，深圳未來(lái)棚改計(jì)劃從原定的30年縮短至20年。

這就明白無(wú)誤的告訴市場(chǎng)：城中村的拆遷改造要大大加速，“小產(chǎn)權(quán)房”通過(guò)拆遷洗白實(shí)現(xiàn)巨大 溢價(jià)的機(jī)會(huì)來(lái)了。

過(guò)去深圳舊改拆遷進(jìn)展一直十分艱難，由于必須征得100%的居民同意，很多老舊小區(qū)的拆遷在前期征詢意見(jiàn)層面就停滯不前，很多住戶漫天要價(jià)，坐地還錢，使得拆遷工作無(wú)法推進(jìn)，所以買入“小產(chǎn)權(quán)房”變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)挺大。但這兩年形勢(shì)發(fā)生了變化。

新棚改政策的出臺(tái)，比過(guò)去強(qiáng)硬許多，主動(dòng)權(quán)也掌握在政府手里，對(duì)于拒不接受拆遷條件的，可以申請(qǐng)依法啟動(dòng)強(qiáng)制程序，進(jìn)行行政征收和行政處罰。

第三個(gè)原因則是去年深圳“豪宅稅”的取消，從去年下半年開始，深圳樓市再次啟動(dòng)一波上漲。

疫情復(fù)工后也不消停，至今漲幅能有20%左右，關(guān)內(nèi)漲幅更大，尤其西部板塊，一些高價(jià)盤本來(lái)基數(shù)就很高了，這次率先上漲，讓人遙不可及。

商品房?jī)r(jià)格高不可攀，許許多多深圳的剛需和購(gòu)買力有限的投資客們，都蜂擁到小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，伴隨商品房市場(chǎng)的火爆，小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)也熱了。

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“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)

盡管深圳小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)熱的發(fā)燙，但“小產(chǎn)區(qū)房”市場(chǎng)隱含的四大風(fēng)險(xiǎn)，炸天團(tuán)必須要告訴你：

第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是信息不對(duì)稱。深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，但都是地下交易。

尋找合適房源是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，在正規(guī)的中介公司是找不到小產(chǎn)權(quán)房的掛盤信息的，

你必須通過(guò)地下中介公司或到一個(gè)一個(gè)城中村去慢慢尋找，不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，更可能遇到各種意料之外的情況，讓你真假莫辨。

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是深圳小產(chǎn)權(quán)房偷面積情況十分嚴(yán)重。

比如你花了70平米的錢，可能買到的只有50平米，等到拆遷置換的時(shí)候，開發(fā)商可不會(huì)按照你所謂房本上的70平，而是根據(jù)實(shí)際用面積置換。

那你到手的商品房就只有50平，這些損失都是要折算到你購(gòu)買的單價(jià)里面去的。

第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要全款。

動(dòng)輒一百多兩百多萬(wàn)的資金長(zhǎng)期沉淀在這里，又無(wú)法抵押貸款，都是要計(jì)算成本的。

第四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是法律政策風(fēng)險(xiǎn)。

這次自然資源部發(fā)出的通知，再次明確“小產(chǎn)權(quán)房”一律不予確權(quán)登記。

如果未來(lái)某一天，拆遷到你所在城中村，國(guó)家部委的政策文件就是尚方寶劍。

不排除未來(lái)政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取對(duì)待釘子戶實(shí)施棚改的強(qiáng)硬政策，到時(shí)候你可是叫天天不應(yīng)叫地地不靈。

　05

血的教訓(xùn)

深圳“小產(chǎn)權(quán)房”曾經(jīng)出過(guò)不少大事，被以違法建筑名義查封。

深圳福永鴻?；▓@就是這樣的代表之一。

鴻?；▓@共有1280套住宅，外觀上與商品房小區(qū)相似，又靠近地鐵口，建筑質(zhì)量也不錯(cuò)，上百萬(wàn)的現(xiàn)金，其實(shí)當(dāng)年完全可以購(gòu)買一套400萬(wàn)的商品房，但許多人貪圖小便宜，選擇了小產(chǎn)權(quán)房。

鴻?；▓@地塊原本是一個(gè)金屬公司通過(guò)招拍掛從政府買來(lái)的工業(yè)用地，申報(bào)時(shí)為2棟工業(yè)廠房，結(jié)果被違規(guī)建成了8棟21層高的小產(chǎn)權(quán)房。

由于開發(fā)商在售樓時(shí)，一直宣稱鴻?；▓@是福永的村委統(tǒng)建樓，可以分期貸款六年，而此前深圳的村委統(tǒng)建樓都已成功建成并入住，這也成了購(gòu)房者們認(rèn)為沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)。

沒(méi)想到權(quán)威媒體報(bào)道后，事情發(fā)生了變化。從此，所有業(yè)主走上了漫漫維權(quán)之路，到現(xiàn)在也沒(méi)有一個(gè)結(jié)果出來(lái)。

　06

“小產(chǎn)權(quán)房”能不能買

對(duì)于深圳這樣極其特殊的城市來(lái)說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”的誘惑太大，需求旺盛，相比較商品房來(lái)說(shuō)，優(yōu)點(diǎn)太多，比如不限購(gòu)，不需要購(gòu)房資格，沒(méi)有國(guó)土局備案也就沒(méi)有房產(chǎn)稅的擔(dān)憂，低單價(jià)低總價(jià)，租金回報(bào)率高，拆遷了可以按1-1.3倍賠償。

只要深圳土地仍然稀缺，商品房?jī)r(jià)格不斷上升，小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)就會(huì)永遠(yuǎn)存在。

對(duì)于深圳這個(gè)城市來(lái)說(shuō)，如果未來(lái)深圳不進(jìn)行擴(kuò)容，小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)成為深圳抑制房?jī)r(jià)的最有效武器，政策層面也會(huì)悄悄的大開綠燈，這個(gè)毋庸置疑。

尤其是深圳計(jì)劃到2035年，籌集各類住房170萬(wàn)套，其中有6成是保障房，這么多保障房從何而來(lái)，大部分都將來(lái)自超500萬(wàn)套的小產(chǎn)權(quán)房。

只要提前規(guī)避好相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，從村委會(huì)等正規(guī)渠道購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，如果你囊中實(shí)在羞澀，又真的很想留在深圳，小產(chǎn)權(quán)房可以買。