深圳小產(chǎn)權(quán)房

樓市已經(jīng)明顯降溫，這與調(diào)控有著密不可分的關(guān)系。那么調(diào)控是如何精準(zhǔn)打擊房?jī)r(jià)的非理性上漲，總結(jié)下來(lái)“組合拳”主要有四大戰(zhàn)術(shù)，即重拳出擊、連續(xù)出拳、精準(zhǔn)打擊和全面覆蓋。

樓市明顯降溫

樓市已明顯降溫，調(diào)控效果非常明顯。

從目前來(lái)看，樓市成交量因?yàn)檎{(diào)控，已經(jīng)大幅回落。根據(jù)某指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一周（6月5日～11日，以下同），包括北京（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）、東莞（樓盤(pán)）等在內(nèi)的21個(gè)監(jiān)測(cè)城市，成交環(huán)比雖然上漲12%，但同比下滑17.3%。其中，一線城市成交狀況已處于低迷態(tài)勢(shì)，如北京和深圳（樓盤(pán)）在過(guò)去一周成交量?jī)H為8.8萬(wàn)平方米和6.3萬(wàn)平方米，不到正常水平的一半。

而從更大范圍來(lái)看，樓市成交狀況也出現(xiàn)了明顯的下滑跡象。5月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2536萬(wàn)平方米，環(huán)比減少5%，同比減少16%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比下跌。

當(dāng)然，從房?jī)r(jià)的變化情況來(lái)看，也不難得出樓市降溫的結(jié)論。根據(jù)某指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，在5月份，上海（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）和深圳三大一線城市中，住宅均價(jià)除了廣州環(huán)比微漲0.33%之外，上海和深圳分別回落3.11%和0.20%。此外，熱點(diǎn)二線城市中，杭州（樓盤(pán)）住宅均價(jià)環(huán)比下跌1.91%，南京和福州（樓盤(pán)）環(huán)比上漲，但漲幅僅為0.43%和0.64%，與快速上漲時(shí)期動(dòng)輒6%以上的環(huán)比漲幅，不可同日而語(yǔ)。

成交量的連續(xù)下滑，說(shuō)明政策調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)。自2016年3月深圳、上海率先推出調(diào)控政策以來(lái)，并與去年9月份開(kāi)始加碼，調(diào)控政策不斷收緊。隨著調(diào)控效應(yīng)的釋放，市場(chǎng)明顯降溫。

調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)

這一輪調(diào)控，政府打出了一套漂亮的“組合拳”，其中包括重拳出擊、連續(xù)出拳以及精準(zhǔn)打擊等多種具體戰(zhàn)術(shù)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)因此而被成功遏制住，也扭轉(zhuǎn)了以往“越調(diào)越漲”的尷尬局面。

重拳出擊

??以“重拳”實(shí)施重?fù)?，包括限?gòu)、限貸、限售等為主的“三限”措施，讓**性需求完全退出市場(chǎng)。

以限購(gòu)、限貸為主的調(diào)控措施，把投機(jī)性需求完全“擠出”市場(chǎng)。據(jù)了解，限購(gòu)、限貸已經(jīng)成為大多數(shù)參與調(diào)控城市基本采用的調(diào)控手段，通常的做法是，本地人限購(gòu)兩套、外地人限購(gòu)一套，二套房貸利比例提高到5成以上，利率上浮1.2倍，超過(guò)兩套者停止發(fā)放房貸。

限售成為近期新一輪調(diào)控升級(jí)主要手段。繼限購(gòu)、限貸后，限售模式已經(jīng)成為當(dāng)前引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要手段。自今年3月廈門(mén)（樓盤(pán)）率先針對(duì)個(gè)人出臺(tái)限制交易的措施，明確新購(gòu)買(mǎi)住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐漸從熱點(diǎn)一二線向周邊三四線蔓延，5月鄭州（樓盤(pán)）、南京、長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）、無(wú)錫（樓盤(pán)）、嘉興（樓盤(pán)）、南寧等城市加入限售行列，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市實(shí)行限售措施。多數(shù)城市明確新購(gòu)買(mǎi)住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2～3年方可上市交易，部分地區(qū)分類(lèi)限制，主要限制非本地戶籍購(gòu)房再交易轉(zhuǎn)讓。

連續(xù)出拳

連續(xù)出手調(diào)控，也成為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)重要策略。

如深圳在2016年3月首次出臺(tái)調(diào)控政策之后，盡管一定程度上降低了成交量，但房?jī)r(jià)仍一路狂奔，于是在2016年9月份，開(kāi)始加碼升級(jí)調(diào)控。在當(dāng)年11月，在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，提高購(gòu)房資格或貸款門(mén)檻。

而類(lèi)似的劇情不斷重復(fù)。記者梳理各地調(diào)控過(guò)程發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)城市都出臺(tái)了數(shù)輪調(diào)控政策，多角度、大范圍對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)施壓。除了一線城市之外，熱點(diǎn)城市中的南京、杭州、合肥（樓盤(pán)）、廈門(mén)等均是如此，即便是三四線城市如嘉興、昆山（樓盤(pán)）等，都有過(guò)類(lèi)型的情形。

精準(zhǔn)打擊

與以往調(diào)控“一刀切”有著明顯不同的是，在“分類(lèi)指導(dǎo)、因城施策”總體調(diào)控思路的要求下，這一輪調(diào)控實(shí)現(xiàn)了“精準(zhǔn)打擊”，因而既有效抑制了房?jī)r(jià)非理性上漲，又沒(méi)有影響到庫(kù)存高企的三四線城市去庫(kù)存進(jìn)程。

據(jù)了解，在這一輪調(diào)控中，成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲“領(lǐng)頭羊”的深圳和上海率先推出調(diào)控措施，在2016年3月25日，深圳市就發(fā)布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調(diào)控政策，打響了新一輪樓市調(diào)控的第一槍。也就在同一時(shí)間，上海出臺(tái)“滬九條”，非滬籍購(gòu)房社保年限提高至5年，且二套房首付不低于五成、非普宅不低于七成等。其時(shí)，兩大一線城市成為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)標(biāo)桿城市，尤其是深圳，均價(jià)更是突破5萬(wàn)元/平方米、年漲幅接近60%，單價(jià)每平方米10萬(wàn)元+項(xiàng)目遍地開(kāi)花的情況下，在這兩個(gè)城市率先實(shí)施調(diào)控，釋放了強(qiáng)烈的暗示意味，即率先調(diào)控過(guò)熱城市。

果不其然，隨后的調(diào)控軌跡明顯是循著這個(gè)思路展開(kāi)的。隨后，一線城市調(diào)控加劇，而包括南京、合肥、廈門(mén)、蘇州（樓盤(pán)）、杭州等熱點(diǎn)城市在逐步納入調(diào)控范圍；再后來(lái)，一些受需求溢出而導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲的環(huán)一線周邊小城市如昆山、嘉興、廊坊、固安等城市，也進(jìn)入調(diào)控階段。

全面覆蓋

調(diào)控覆蓋面積之大，也超過(guò)了以往，因此調(diào)控效果更為明顯。

這一輪調(diào)控，除了新建商品住宅市場(chǎng)之外，還包括土地市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)甚至包括住房租賃市場(chǎng)等，形成全方位調(diào)控態(tài)勢(shì)，除了精準(zhǔn)度很高之外，覆蓋面也很廣。就土地市場(chǎng)而言，各地均出臺(tái)調(diào)控措施，防止土地價(jià)格非理性上漲，比如采取“熔斷制”等等。為了完善住宅供應(yīng)體系，國(guó)家出臺(tái)政策發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)資本進(jìn)行融資，甚至出臺(tái)政策規(guī)范租賃行為，以便讓消費(fèi)者有更多選擇。

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