房貸數(shù)據(jù)創(chuàng)新低 房?jī)r(jià)受影響大
更新時(shí)間：2017.06.24 17:23 作者：深圳房?jī)r(jià)
6月20日，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部（北京）公布了2017年5月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況。在這份公告中，關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)十分驚人！
1、新增房貸占比創(chuàng)新低！
根據(jù)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況：
5月末個(gè)人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項(xiàng)貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分別下降9.3個(gè)、18.7個(gè)百分點(diǎn)，占比趨于合理。
人民銀行營(yíng)業(yè)管理部的公開數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，5月份北京住房新增貸款占全部貸款比重28%的這一數(shù)據(jù)，不僅相較于2016年全年的平均水平以及2017年一季度有大幅度的下降，還創(chuàng)出2015年以來(lái)的新低。
根據(jù)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部公布的貨幣信貸運(yùn)行情況的公開數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今，28%的新增住房貸款占比已經(jīng)回到了2015年全年的平均水平，相比于2014年還低幾個(gè)百分點(diǎn)。更為重要的是，5月份新增房貸占比跌破30%很可能并不是底部，未來(lái)這一數(shù)據(jù)有望繼續(xù)下滑！
2、房貸利率持續(xù)上揚(yáng)！
根據(jù)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況：
從2016年12月開始，轄區(qū)內(nèi)銀行首套住房貸款實(shí)際執(zhí)行的加權(quán)平均利率從基準(zhǔn)利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍； 在北京地區(qū)逐步取消房貸利率之后，從執(zhí)行情況來(lái)看2017年前5個(gè)月房貸利率已經(jīng)從86折，回到了9折。而6月5日，新京報(bào)曾經(jīng)報(bào)道：北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準(zhǔn)利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。 由于這一消息是6月份傳出來(lái)的，所以在前5個(gè)月的數(shù)據(jù)中并沒有體現(xiàn)出來(lái)。不過，我們可以預(yù)見，隨著利率整體持續(xù)上行，房貸利率進(jìn)一步上揚(yáng)只是時(shí)間問題。
對(duì)于房貸利率最為關(guān)鍵的是，目前的房貸利率上行已經(jīng)不是銀行的被動(dòng)行為，而是從被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)，主動(dòng)為之。這是因?yàn)殡S著資金借入成本的不斷上漲（各項(xiàng)市場(chǎng)利率上漲），銀行不得不主動(dòng)提高房貸利率，以守住自己的盈利底線。（美聯(lián)儲(chǔ)這一次的加息之后的效果目前還不是很顯著，但如果，中美兩國(guó)利差在接下來(lái)繼續(xù)縮窄，我國(guó)央行很可能不得不再一次調(diào)整逆回購(gòu)、MLF等利率。這么一來(lái)商業(yè)銀行也勢(shì)必跟隨調(diào)整房貸利率。）
3、對(duì)樓價(jià)有何影響？
對(duì)于樓價(jià)來(lái)說，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部透露出來(lái)的這兩個(gè)重要數(shù)據(jù)，以及暴哥對(duì)后續(xù)數(shù)據(jù)走勢(shì)的分析究竟有何影響呢？
任何具有投資屬性的商品，想要價(jià)格穩(wěn)定或者上漲都必須在一定的資金規(guī)模和交易水平推動(dòng)下方能達(dá)成。即便保持價(jià)格恒定（不漲不跌），也需要買賣雙方，供需雙方之間的力量博弈是平衡的。
對(duì)于樓價(jià)來(lái)說，當(dāng)然也逃不出供需關(guān)系這套基本的價(jià)格體系。樓市的供需關(guān)系體現(xiàn)在哪里呢？成交量是一個(gè)方面，但更可信賴的指標(biāo)暴哥覺得其實(shí)就是新增住房貸款占全部貸款的比重。此前，暴哥曾經(jīng)在《2017，這個(gè)一線城市房?jī)r(jià)要跌16%？！2018、2019又會(huì)跌多少？》一文中，分析過支持深圳樓價(jià)的新增住房貸款占全部貸款的比重榮枯線，大概是30%?，F(xiàn)在看來(lái)深圳在跌破30%這一榮枯線之后，房?jī)r(jià)確實(shí)一直在下跌。
對(duì)于北京來(lái)說，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的榮枯線可能也在30%附近。一旦跌破30%，就會(huì)出現(xiàn)局部下跌，距離30%越遠(yuǎn)，下跌的輻射面和下跌的幅度也越大。
從上述結(jié)論出發(fā)，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部表達(dá)出的把新增房貸占比控制在25%以內(nèi)，顯然最終體現(xiàn)在樓價(jià)上，能夠直接起到抑制房?jī)r(jià)的效果；而利率的不斷上行，對(duì)于購(gòu)房者的熱情會(huì)是極大的打擊，這種打擊將體現(xiàn)在新增住房貸款規(guī)模和成交量上，進(jìn)而又會(huì)作用到樓價(jià)上，形成一個(gè)自我強(qiáng)化循環(huán)的過程。這個(gè)自我強(qiáng)化可就是不是刺激樓價(jià)上漲的強(qiáng)化了，而是進(jìn)入下跌的強(qiáng)化。
從市場(chǎng)的實(shí)際效果來(lái)看，根據(jù)最新的報(bào)道，北京樓市基本上進(jìn)入下跌模式：
根據(jù)麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，3月17日至6月11日的在售房源中，業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價(jià)的房源占到近六成；不過，下調(diào)幅度超過100萬(wàn)的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價(jià)都在1000萬(wàn)元以上。
麥田房產(chǎn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者舉例稱，5月底，北五環(huán)一套四居室降價(jià)500萬(wàn)元出售，以1100萬(wàn)元成交。據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當(dāng)時(shí)業(yè)主不著急賣，報(bào)價(jià)1600萬(wàn)其實(shí)是有點(diǎn)虛高的（小區(qū)同類房源此前成交價(jià)約1350萬(wàn)），后來(lái)業(yè)主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬(wàn)，一周時(shí)間就成交了，其實(shí)際降價(jià)，約為250萬(wàn)。而1100萬(wàn)的價(jià)格，基本上相當(dāng)于小區(qū)去年年底的成交價(jià)。
6成這個(gè)數(shù)字其實(shí)很特殊，恰好過半，也就是說持有房產(chǎn)并且想要出售的賣方整體已經(jīng)氛圍已經(jīng)轉(zhuǎn)入弱勢(shì)。就像暴哥一直強(qiáng)調(diào)的，樓市已經(jīng)從賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，買方話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越重！
行文至此，估計(jì)有不少朋友又會(huì)問暴哥何時(shí)買房，房?jī)r(jià)會(huì)跌多少。 前一個(gè)問題還比較好回答，整體而言，還是等個(gè)兩年左右（具體而言，不同城市會(huì)有差異）；后一個(gè)問題，恐怕就只有天曉得了。暴哥能夠用簡(jiǎn)單的量化分析估算到房?jī)r(jià)漲跌的方向，但是具體的幅度，這和市場(chǎng)情緒，國(guó)家對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的承受力等等多方面因素相關(guān)。
不過如果國(guó)家對(duì)于樓價(jià)下跌有足夠的承受能力，大家又?jǐn)y起手短期之內(nèi)暫時(shí)不買房的話，那可能結(jié)果對(duì)于想買房的人來(lái)說真的是幸之又幸了。
1、新增房貸占比創(chuàng)新低！
根據(jù)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況：
5月末個(gè)人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項(xiàng)貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分別下降9.3個(gè)、18.7個(gè)百分點(diǎn)，占比趨于合理。
人民銀行營(yíng)業(yè)管理部的公開數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，5月份北京住房新增貸款占全部貸款比重28%的這一數(shù)據(jù)，不僅相較于2016年全年的平均水平以及2017年一季度有大幅度的下降，還創(chuàng)出2015年以來(lái)的新低。
根據(jù)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部公布的貨幣信貸運(yùn)行情況的公開數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今，28%的新增住房貸款占比已經(jīng)回到了2015年全年的平均水平，相比于2014年還低幾個(gè)百分點(diǎn)。更為重要的是，5月份新增房貸占比跌破30%很可能并不是底部，未來(lái)這一數(shù)據(jù)有望繼續(xù)下滑！
2、房貸利率持續(xù)上揚(yáng)！
根據(jù)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況：
從2016年12月開始，轄區(qū)內(nèi)銀行首套住房貸款實(shí)際執(zhí)行的加權(quán)平均利率從基準(zhǔn)利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍； 在北京地區(qū)逐步取消房貸利率之后，從執(zhí)行情況來(lái)看2017年前5個(gè)月房貸利率已經(jīng)從86折，回到了9折。而6月5日，新京報(bào)曾經(jīng)報(bào)道：北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準(zhǔn)利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。 由于這一消息是6月份傳出來(lái)的，所以在前5個(gè)月的數(shù)據(jù)中并沒有體現(xiàn)出來(lái)。不過，我們可以預(yù)見，隨著利率整體持續(xù)上行，房貸利率進(jìn)一步上揚(yáng)只是時(shí)間問題。
對(duì)于房貸利率最為關(guān)鍵的是，目前的房貸利率上行已經(jīng)不是銀行的被動(dòng)行為，而是從被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)，主動(dòng)為之。這是因?yàn)殡S著資金借入成本的不斷上漲（各項(xiàng)市場(chǎng)利率上漲），銀行不得不主動(dòng)提高房貸利率，以守住自己的盈利底線。（美聯(lián)儲(chǔ)這一次的加息之后的效果目前還不是很顯著，但如果，中美兩國(guó)利差在接下來(lái)繼續(xù)縮窄，我國(guó)央行很可能不得不再一次調(diào)整逆回購(gòu)、MLF等利率。這么一來(lái)商業(yè)銀行也勢(shì)必跟隨調(diào)整房貸利率。）
3、對(duì)樓價(jià)有何影響？
對(duì)于樓價(jià)來(lái)說，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部透露出來(lái)的這兩個(gè)重要數(shù)據(jù)，以及暴哥對(duì)后續(xù)數(shù)據(jù)走勢(shì)的分析究竟有何影響呢？
任何具有投資屬性的商品，想要價(jià)格穩(wěn)定或者上漲都必須在一定的資金規(guī)模和交易水平推動(dòng)下方能達(dá)成。即便保持價(jià)格恒定（不漲不跌），也需要買賣雙方，供需雙方之間的力量博弈是平衡的。
對(duì)于樓價(jià)來(lái)說，當(dāng)然也逃不出供需關(guān)系這套基本的價(jià)格體系。樓市的供需關(guān)系體現(xiàn)在哪里呢？成交量是一個(gè)方面，但更可信賴的指標(biāo)暴哥覺得其實(shí)就是新增住房貸款占全部貸款的比重。此前，暴哥曾經(jīng)在《2017，這個(gè)一線城市房?jī)r(jià)要跌16%？！2018、2019又會(huì)跌多少？》一文中，分析過支持深圳樓價(jià)的新增住房貸款占全部貸款的比重榮枯線，大概是30%?，F(xiàn)在看來(lái)深圳在跌破30%這一榮枯線之后，房?jī)r(jià)確實(shí)一直在下跌。
對(duì)于北京來(lái)說，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的榮枯線可能也在30%附近。一旦跌破30%，就會(huì)出現(xiàn)局部下跌，距離30%越遠(yuǎn)，下跌的輻射面和下跌的幅度也越大。
從上述結(jié)論出發(fā)，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部表達(dá)出的把新增房貸占比控制在25%以內(nèi)，顯然最終體現(xiàn)在樓價(jià)上，能夠直接起到抑制房?jī)r(jià)的效果；而利率的不斷上行，對(duì)于購(gòu)房者的熱情會(huì)是極大的打擊，這種打擊將體現(xiàn)在新增住房貸款規(guī)模和成交量上，進(jìn)而又會(huì)作用到樓價(jià)上，形成一個(gè)自我強(qiáng)化循環(huán)的過程。這個(gè)自我強(qiáng)化可就是不是刺激樓價(jià)上漲的強(qiáng)化了，而是進(jìn)入下跌的強(qiáng)化。
從市場(chǎng)的實(shí)際效果來(lái)看，根據(jù)最新的報(bào)道，北京樓市基本上進(jìn)入下跌模式：
根據(jù)麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，3月17日至6月11日的在售房源中，業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價(jià)的房源占到近六成；不過，下調(diào)幅度超過100萬(wàn)的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價(jià)都在1000萬(wàn)元以上。
麥田房產(chǎn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者舉例稱，5月底，北五環(huán)一套四居室降價(jià)500萬(wàn)元出售，以1100萬(wàn)元成交。據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當(dāng)時(shí)業(yè)主不著急賣，報(bào)價(jià)1600萬(wàn)其實(shí)是有點(diǎn)虛高的（小區(qū)同類房源此前成交價(jià)約1350萬(wàn)），后來(lái)業(yè)主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬(wàn)，一周時(shí)間就成交了，其實(shí)際降價(jià)，約為250萬(wàn)。而1100萬(wàn)的價(jià)格，基本上相當(dāng)于小區(qū)去年年底的成交價(jià)。
6成這個(gè)數(shù)字其實(shí)很特殊，恰好過半，也就是說持有房產(chǎn)并且想要出售的賣方整體已經(jīng)氛圍已經(jīng)轉(zhuǎn)入弱勢(shì)。就像暴哥一直強(qiáng)調(diào)的，樓市已經(jīng)從賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，買方話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越重！
行文至此，估計(jì)有不少朋友又會(huì)問暴哥何時(shí)買房，房?jī)r(jià)會(huì)跌多少。 前一個(gè)問題還比較好回答，整體而言，還是等個(gè)兩年左右（具體而言，不同城市會(huì)有差異）；后一個(gè)問題，恐怕就只有天曉得了。暴哥能夠用簡(jiǎn)單的量化分析估算到房?jī)r(jià)漲跌的方向，但是具體的幅度，這和市場(chǎng)情緒，國(guó)家對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的承受力等等多方面因素相關(guān)。
不過如果國(guó)家對(duì)于樓價(jià)下跌有足夠的承受能力，大家又?jǐn)y起手短期之內(nèi)暫時(shí)不買房的話，那可能結(jié)果對(duì)于想買房的人來(lái)說真的是幸之又幸了。
