深圳小產(chǎn)權(quán)房

中央正式公布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，其中涉及了北、上、廣等13個(gè)城市。

而這次的政策，無(wú)疑是給這13個(gè)城市的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入樓市開(kāi)啟了部分的綠燈。

雖然這些集體用地上的物業(yè)仍不能合法交易，但已經(jīng)可以合法地參與到住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)當(dāng)中了。在未來(lái)，試點(diǎn)城市的小產(chǎn)權(quán)房行情或看漲。

該試點(diǎn)方案也對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響：

一、解決土地供應(yīng)不足的問(wèn)題。先前提出了發(fā)展租賃住房政策，但并沒(méi)有與之匹配的土地供應(yīng)支撐。如果租賃住房都建設(shè)在住宅用地之上，這勢(shì)必會(huì)擠占了可售商品房的指標(biāo)，其造成的結(jié)果是商品房的可售房源會(huì)減少，而供求關(guān)系也會(huì)更緊張，最終可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速攀升。所以若既想發(fā)展租賃市場(chǎng)，又要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就必須有新的土地供應(yīng)。

二、這等于定向釋放了增量土地。試點(diǎn)的13個(gè)城市除肇慶外，其余城市都有房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，而問(wèn)題的核心就是土地供應(yīng)不足，具體來(lái)講就是城市建設(shè)用地指標(biāo)緊張所致。因此，這次集體用地參與到租賃住房建設(shè)，將會(huì)成為樓市新的增量，而這種做法也會(huì)減少租賃房對(duì)商品房的“抽血”。

總而言之，這次的方案對(duì)建設(shè)租賃用房與穩(wěn)定房?jī)r(jià)都有著積極意義。然而，我們要注意的是，往后小產(chǎn)權(quán)房的灰色空間也會(huì)擴(kuò)大。

小產(chǎn)權(quán)房交易被一再?gòu)?qiáng)調(diào)不合法，但仍屢禁不止，不少都是以“以租代售”的方式進(jìn)行“交易”。盡管這次的試點(diǎn)方案明確了不得以租代售或轉(zhuǎn)租，但監(jiān)管、取證的難度較大。而租賃經(jīng)營(yíng)被鼓勵(lì)后，或?qū)⒂懈囗?xiàng)目高舉這面“旗幟”攬客，宅基地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、租、“售”或因此變得更加活躍。

但此次政策不會(huì)影響住宅市場(chǎng)，因?yàn)檎呒炔挥绊懝?yīng)也不影響需求。而我還是堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)：租房者是另一個(gè)群體，和購(gòu)房群體基本不重疊——有能力買(mǎi)房的早就買(mǎi)了，以后有能力買(mǎi)的人也會(huì)轉(zhuǎn)租為買(mǎi)，因?yàn)榉孔佑型顿Y功能，這是租購(gòu)?fù)瑱?quán)都解決不了的。而且，政策也不影響商品房的土地供應(yīng)，所以樓價(jià)不會(huì)因此有變。

小產(chǎn)權(quán)房的機(jī)會(huì)還是絕路？

《方案》推出后，除了未來(lái)市場(chǎng)將增加供應(yīng)之外，小產(chǎn)權(quán)話題也再度引發(fā)外界關(guān)注。畢竟集體用地此前一直都是小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)的“溫床”。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，本輪《方案》意在增加租賃市場(chǎng)供給，與小產(chǎn)權(quán)并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。但市場(chǎng)上也有不同觀點(diǎn)，“通過(guò)合理引導(dǎo)集體用地進(jìn)入租賃市場(chǎng)也將在一定程度上抑制鄉(xiāng)鎮(zhèn)村等開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)牟利等沖動(dòng)”，一位業(yè)內(nèi)人士表示，通過(guò)發(fā)展正規(guī)的租賃市場(chǎng)和產(chǎn)品，將有利打擊之前區(qū)域部分小產(chǎn)權(quán)房等租賃行為。

中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存的態(tài)度則更為樂(lè)觀。他告訴北京商報(bào)記者，按照規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房一直不允許買(mǎi)賣(mài)，也不允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)敬巍斗桨浮吩趶?qiáng)調(diào)長(zhǎng)效調(diào)控房地產(chǎn)意圖外，也給了當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)合理出口。但并非是讓小產(chǎn)權(quán)房合法化，而是在城市規(guī)劃之下讓住房得到更加合理的利用。