深圳小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房供人們在其中生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂或貯藏物資的場所。它是以居住為目的，包括地權(quán)和房權(quán)。地權(quán)就是土地使用權(quán)。房權(quán)就是房屋所有權(quán)。

這樣大小產(chǎn)權(quán)就沒有質(zhì)的差別。大小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。和國外比中國房產(chǎn)擁有的只是房產(chǎn)，不擁有土地終身使用權(quán)。價值差在土地所在位置的價值，比如在天安門停一輛大客車一天多少錢，在農(nóng)村場地停一輛大客車一天多少錢，70年下來差價是多少?這樣就知道他們的差距了。

3、小產(chǎn)權(quán)房交易面臨哪些風(fēng)險呢？

1、 無法取得房產(chǎn)證

房產(chǎn)權(quán)是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的憑證，但是由于小產(chǎn)權(quán)房買賣并不合法，所以無法獲取房產(chǎn)證。這也是意味著購房者并沒有房屋產(chǎn)權(quán)，法律也不會保護(hù)購房者的權(quán)益。

2、 無法再出售

由于房產(chǎn)證無法合理取得，所以小產(chǎn)權(quán)房也就無法合理上市，無法轉(zhuǎn)賣。

3、 質(zhì)量參差不齊

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并不需要經(jīng)過相關(guān)部門的審核，不排除一些開放商為增加利潤而偷工減料的情況發(fā)生，房屋質(zhì)量并不能保證。如果房屋質(zhì)量出了問題，責(zé)任也很難追究。

4、 如遇拆遷沒有補(bǔ)償

這些建筑其實(shí)算是違章建筑，如果真的遇到拆遷，購房者并不會有任何補(bǔ)償，如果有補(bǔ)償也會全部歸原業(yè)主。

小產(chǎn)權(quán)房買賣買賣屢禁不止的原因？

1、深層的歷史根源

“小產(chǎn)權(quán)房”作為二元體制下，轉(zhuǎn)型中國存在的獨(dú)特現(xiàn)象，有其產(chǎn)生的深層根源。多年的實(shí)踐也一再證明，根本無需從法理上論證“小產(chǎn)權(quán)房”合法與否的問題，而是應(yīng)該基于中國土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中國房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立等事實(shí)，探求“小產(chǎn)權(quán)房”的解決之道。

2、高房價下的市場空間

在城市，商品住宅、保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用性住房等多種住房建設(shè)及住房供應(yīng)體系已經(jīng)或正在完善，小產(chǎn)權(quán)問題既沒有納入“正名”的城鎮(zhèn)住房體系，也不是“規(guī)定”的農(nóng)村住宅建設(shè)及供應(yīng)體系的“嫡系”，小產(chǎn)權(quán)住房無論建設(shè)還是到交易無疑是市場刺激下的“私生子”，它填補(bǔ)了高房價住宅市場留下的市場空間。

3、低收入人群的冒險與選擇

長久以來，商品房獨(dú)自撐起了中國房地產(chǎn)“一片天”，從根本上講，這是多年以來高速增長的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與相關(guān)制度建設(shè)發(fā)展嚴(yán)重不平衡的產(chǎn)物，所以，在這種前提下，“小產(chǎn)權(quán)房”憑借價格上的優(yōu)勢，被一些低收入的人群而選擇。

離開中國住房的真實(shí)生態(tài)，一味強(qiáng)調(diào)違法并不能解決任何問題。就“小產(chǎn)權(quán)房”的法律屬性，相信那些購買者比政策制定者更清楚其風(fēng)險何在，沒有法治的保障，沒有質(zhì)量的保證，更沒有權(quán)利的歸屬，而又不得不選擇，這種種的沖突，恐怕不能簡單地以一個“非法”來一言以蔽之。