深圳小產(chǎn)權(quán)房

說起深圳的房子，小產(chǎn)權(quán)房無論如何是一個繞不過去的話題，深圳市官方一直對外表示，深圳不存在“小產(chǎn)權(quán)房”概念。但經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，農(nóng)村集體土地已全部轉(zhuǎn)為國有，因此“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)被稱為“違法建筑”。

深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量之多，分布之廣，類別之復(fù)雜，在全國無出其右者。

據(jù)相關(guān)部門公布數(shù)據(jù)，深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬棟，建筑面積高達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%，基本占據(jù)了深圳樓市的半壁江山。

目前，深圳有將近一半的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中?；ń悴粫嬖V你，花姐居住的農(nóng)民房就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房??！

目前深圳的小產(chǎn)權(quán)房主要有三種類型：

一是原住民自己籌資興建的農(nóng)民樓；

二是村集體組織在集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓；

三是外來開發(fā)商購買村里的集體用地，未經(jīng)合法手續(xù)報批而建設(shè)并出售的房屋。

目前小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)方有個人、村委會和公司三個不同的主體，不同的建設(shè)方所簽訂的買賣合同也不同。

深圳最常見的握手樓類型農(nóng)民房▼

近幾年有開發(fā)商修建的小產(chǎn)權(quán)房向高層化、社區(qū)化發(fā)展，主要以沙井片區(qū)為主，外觀與商品房幾無二致▼

正是由于個人的小產(chǎn)權(quán)房以出租為主，村委和開發(fā)商建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房則以出售為主，而這些都沒有產(chǎn)證，缺乏法律保障，再加上小產(chǎn)權(quán)房往往以獨棟為主，建筑質(zhì)量低劣，偷面積情況嚴(yán)重，格局不合理，通風(fēng)采光差，周邊環(huán)境臟亂差等原因，所以其價格一般為同位置商品房的三分之一。

也正是因為這個價位的巨大優(yōu)勢，吸引了大量收入不高，但又希望在深圳有一個穩(wěn)定居所的人群，因此，小產(chǎn)權(quán)房的地下交易一直很旺盛。

小產(chǎn)權(quán)房突然火了

今年深圳的小產(chǎn)權(quán)房莫名的熱門起來，買小產(chǎn)權(quán)的人越來越多了，賣小產(chǎn)權(quán)的人開始惜售了，漲價了，為什么深圳的小產(chǎn)權(quán)市場明顯有了躁動的情緒？其實原因主要有兩個。

一是隨著深圳關(guān)內(nèi)的可建設(shè)土地越來越稀缺，政府和開發(fā)商不得不盯上了小產(chǎn)權(quán)房這塊最難啃的骨頭，雖然城中村舊改一直在進(jìn)行，但進(jìn)度相當(dāng)緩慢，雖然說近兩年進(jìn)程明顯開始加快，隨著崗廈、蔡屋圍、大沖、白石洲、上沙、下沙這些著名的城中村相繼被拿下，一棟棟農(nóng)民樓被夷為平地，但也傳來了各種原住民通過拆遷暴富的各種傳說。

其中花姐相信眾所周知的就是去年羅湖水貝村的拆遷全村擺宴席慶祝的段子在網(wǎng)上和朋友圈瘋狂流轉(zhuǎn)。雖然后面政府緊急進(jìn)行了辟謠，但原住民一夜暴富在大家看來是個不爭的事實。

對很多人來說，雖然這種天降財富看起來很讓人眼紅，可自己畢竟一不是深圳原住民，二不是原住民二代，也只能暗自羨慕忌妒恨一把而已?？墒牵€有很多買入小產(chǎn)權(quán)房的外地人呢，他們當(dāng)年以極低的價格買入了小產(chǎn)權(quán)房，很多也在拆遷之列，那他們是否也獲得了相應(yīng)補(bǔ)償呢，難道他們的房子被夷為平地之后就被掃地出門了嗎?

后面隨之很多風(fēng)聲漸漸顯露出來，據(jù)說，在拆遷過程中，當(dāng)年買了小產(chǎn)的業(yè)主大部分都和開發(fā)商簽了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，獲得了同面積商品房置換的補(bǔ)償，除商品房置換外，很多還獲得了現(xiàn)金補(bǔ)償。這是一個令許多深圳人心潮澎湃的傳聞。這意味著，以上沙為例，五年前以1萬元每平米買入的農(nóng)民房，現(xiàn)在可以置換價值9-10萬元的商品房，這種升值幅度足以令人心跳加速，血脈賁張。

可能很多人會說，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主沒有法律保障，一旦原業(yè)主反悔打起官司，現(xiàn)業(yè)主必輸無疑，結(jié)果是賠了夫人又折兵。

可實際上，這樣的事情現(xiàn)實中發(fā)生的很少。

二是由于深圳8月份出臺的棚改政策，今年8月9日深圳出臺的《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施》中明確指出，本次棚改計劃從原定的30年縮短至20年。

棚戶區(qū)指的是危舊住宅、住宅區(qū)和城中村，深圳目前大量的城中村和老破舊小區(qū)都是未來可能的棚改對象。

相對于城市舊改和更新，棚改的政策會強(qiáng)硬許多，主動權(quán)也掌握在政府手里，對于拒不接受拆遷條件的，可以申請依法啟動強(qiáng)制程序，進(jìn)行行政征收和行政處罰。

明眼人都能看出，深圳政府強(qiáng)勢推出棚改政策，主要在于之前舊改拆遷進(jìn)展一直十分艱難，由于必須征得100%的居民同意，很多老舊小區(qū)的拆遷在前期征詢意見層面就停滯不前，很多住戶漫天要價，坐地還錢，使得拆遷工作無法推進(jìn)，如福田圓嶺小區(qū)拆遷工作組在十年前就已經(jīng)入駐，經(jīng)過十年努力，簽約率不過80%。其實1：1.3的商品房原址置換對于原住戶已經(jīng)非常有利，但有的人的野心和需求是無窮盡的。

就拿羅湖木頭龍小區(qū)拆遷案例來說，開發(fā)商益田集團(tuán)在與小區(qū)大部分住戶簽約之后，2011年就動手拆遷了已全部簽約的部分樓盤，本以為籍此可以給釘子戶施加壓力讓他們盡快簽約離場，沒想到反遭釘子戶挾制，握了一手好牌的釘子戶開出離譜天價拒絕搬遷。結(jié)果益田集團(tuán)一方面無法清場開建新盤，另一方面要支付大量已簽約住戶的過渡期租金，到目前為止支付的各項費用已接近十個億。

也許有些“人權(quán)斗士”會說，人權(quán)是第一位的，看看日本，因為一位老太太不肯搬家，政府就讓飛機(jī)改道?？墒俏蚁敕磫栆痪?，因為1%的釘子戶的一己私欲而置99%的公民權(quán)利于不顧，讓他們長年租住在外顛沛流離，到底是哪一方的人權(quán)更重要呢?

不過，在很多人看來，棚改政策會大大推動老舊小區(qū)和城中村的拆遷進(jìn)度，那在城中村拆遷加速和小產(chǎn)業(yè)主獲得置換補(bǔ)償?shù)碾p重利好下，現(xiàn)在終于要分析到很多人關(guān)心的話題，目前是否是購入深圳小產(chǎn)權(quán)房的大好時機(jī)呢?

為什么放棄了深圳小產(chǎn)權(quán)房

首先，深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，但都是地下交易。要想找到合適的房源并不簡單，在正規(guī)的中介公司是找不到小產(chǎn)權(quán)房的掛盤信息的，你必須通過地下中介公司或到一個一個城中村去慢慢尋找，這是一個非常耗費精力的過程。

其次，按照現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的價格來說，它其實并不盈利。

要知道現(xiàn)在關(guān)內(nèi)位置較好的已漲到三萬多一平米，而且一房難求，關(guān)外位置一般的也要一萬多兩萬一平米，這樣的價格相當(dāng)于同位置商品房的一半甚至更高。

再加上目前業(yè)主惜售情緒嚴(yán)重，甚至不少在售的房源要求只簽使用權(quán)，不簽所有權(quán)，意思就是你住可以，一旦拆遷的話，對不起，補(bǔ)償歸我，購買房款還給你，你可以滾蛋了。

Excuse me，天底下有這么便宜的事情嗎?

第三，深圳的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該也只有十年內(nèi)在關(guān)內(nèi)的才有價值，關(guān)外的等待拆遷需要極其漫長的過程。

畢竟關(guān)內(nèi)面積小，政府迫于發(fā)展需要，拆遷意愿強(qiáng)烈，但即使這樣，關(guān)內(nèi)大大小小上百個城中村要想全部拆遷也需要經(jīng)過漫長的過程。

如果你運(yùn)氣足夠好，買到的小產(chǎn)權(quán)五年之后等到了拆遷計劃，那么，談判、拆除、等新樓建成入住，至少就是又一個五年過去了，十年拿到新房，這是在你運(yùn)氣足夠好的情況下。

如果運(yùn)氣一般呢，十五年，二十年，還是三十年?而面積廣闊的關(guān)外呢，大片大片的小產(chǎn)權(quán)房，密密麻麻，讓人眼暈，你買了這里的小產(chǎn)權(quán)房，等到拆遷很有可能要到你的下一代，甚至下下一代。當(dāng)然，不排除你手氣超旺，買了之后第二年這里就立項拆遷了。

第四，深圳小產(chǎn)權(quán)房偷面積情況十分嚴(yán)重。

你花了五十平米的錢，可能買到的只有四十平米，等到拆遷置換的時候，開發(fā)商可不會按照你所謂房本上的五十平，而是根據(jù)實際用面積置換，那你到手的商品房就只有四十平，這些損失都是要折算到你購買的單價里面去的。

第五，購買小產(chǎn)權(quán)房需要全款，動輒一百多兩百多萬的資金長期沉淀在這里，又無法抵押貸款，都是要計算成本的。

最后，花姐覺得買小產(chǎn)權(quán)房還是要承擔(dān)政策變化和原住民悔約的雙重風(fēng)險，不排除未來某一天政府對小產(chǎn)權(quán)房采取對待釘子戶實施棚改的強(qiáng)硬政策，這兩個風(fēng)險疊加在一起其實并不小。

考慮清楚各種因素之后，買與不買都依自己的意愿而行，反正花姐沒錢，不買。當(dāng)然，對于想買的人，花姐只能祝你好運(yùn)！

再補(bǔ)充一點，如果你真的想買，關(guān)內(nèi)的優(yōu)于關(guān)外的，關(guān)外有成片拆遷規(guī)劃的優(yōu)于無規(guī)劃的，還有關(guān)外近幾年興建的社區(qū)花園式的高層小產(chǎn)權(quán)自住很好，搏拆遷千萬勿碰。