深圳小產(chǎn)權(quán)房

雖然大家都知道購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)的吸引，依然有許多購(gòu)房者選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。那么一但離婚了，此類小產(chǎn)權(quán)房能像普通商品房一樣進(jìn)行分割嗎？

【案情簡(jiǎn)介】

小嬌與小明2011年經(jīng)人撮合，于2012年3月登記結(jié)婚。二人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買某村村民自家宅基地的小產(chǎn)權(quán)房一套。后來雙方感情破裂，協(xié)議離婚，但一直未就該小產(chǎn)權(quán)房的分割達(dá)成一致。小嬌訴至法院，請(qǐng)求法院依法予以分割。

part 2

【法院判決】

法院認(rèn)為，該小產(chǎn)權(quán)房尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)不明晰，本案不予處理，駁回原告該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

【法律問答】

Q：什么是小產(chǎn)權(quán)房？

A：“小產(chǎn)權(quán)房”這一稱謂并非法律術(shù)語，它是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

Q：小產(chǎn)權(quán)房與我們通常所說的商品房有什么區(qū)別呢？

A：我們通常所說的商品房，是指開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國(guó)家土地出讓金和使用稅(費(fèi))，由國(guó)家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證的房屋，也稱為大產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房與其最大的區(qū)別，即小產(chǎn)權(quán)房系不完全產(chǎn)權(quán)，不能基于買賣、交易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

Q：本案中，法院能否判該小產(chǎn)權(quán)房歸一方所有？

A：該小產(chǎn)權(quán)房不具有國(guó)家合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，其所有權(quán)不受法律保護(hù)。因此，在離婚案件的司法實(shí)務(wù)中，如果就小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生糾紛，法院不會(huì)判決房屋所有權(quán)的歸屬。

補(bǔ)充：也有個(gè)別法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第31條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！惫始词狗ㄔ簩?duì)房屋進(jìn)行了分割，因無法進(jìn)行登記，涉案小產(chǎn)權(quán)房也無法進(jìn)入市場(chǎng)流通。筆者不認(rèn)同此種觀點(diǎn)：如果法院對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分割，以裁判文書的形式確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房歸一方所有，勢(shì)必會(huì)干擾國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地的管理，引發(fā)新的糾紛。

Q：司法實(shí)務(wù)中一般如何處理離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房的分割？

A：小產(chǎn)權(quán)房的分割一般有如下兩種方式——

1、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)不做處理，只對(duì)房屋的使用權(quán)進(jìn)行分割，由取得使用權(quán)的一方給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。

至于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償數(shù)額的確定，雙方可以進(jìn)行友好協(xié)商，協(xié)商不成的，還可以進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，原則上以該小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買價(jià)格為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮房屋的增值情況，支付合理的數(shù)額。

2、不予處理。

因小產(chǎn)權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證明，無法核實(shí)權(quán)屬，且存在與第三人的買賣合同關(guān)系，涉及第三人權(quán)益。雙方應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，法院對(duì)該權(quán)屬不明的小產(chǎn)權(quán)房不予處理，雙方待產(chǎn)權(quán)明晰后另行主張權(quán)利。

【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004修正）

第六十三條　農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年10月1日施行）

第九條 【不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效以及所有權(quán)可不登記的規(guī)定】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第十條 【不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和國(guó)家統(tǒng)一登記制度】不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。