深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房是深圳房產(chǎn)市場的主要房產(chǎn)資源，而由于國內(nèi)市場小產(chǎn)權(quán)房問題頻發(fā)，所以國家面對整改小產(chǎn)權(quán)房的問題上難度較大，從2009年開始到現(xiàn)在已經(jīng)有10年時間了，小產(chǎn)權(quán)房問題日益嚴(yán)重、數(shù)量不斷增大、購買者和開發(fā)商也不斷增加，這對小產(chǎn)權(quán)房的治理是不利的影響因素。目前國家認(rèn)為深圳小產(chǎn)權(quán)房將不會以大產(chǎn)權(quán)房的形式將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，所以在小產(chǎn)權(quán)房問題上存在較大的爭議。

深圳小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢較大，雖然購買需求量比大產(chǎn)權(quán)房小，但是在購買上其具備的價格優(yōu)勢讓購買大產(chǎn)權(quán)房以及買不起大產(chǎn)權(quán)房的人轉(zhuǎn)戰(zhàn)為小產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢：

1、價格優(yōu)勢明顯：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，于是土地建設(shè)成本極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整：

國家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護(hù)。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。

4、法律風(fēng)險大：

小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。

土地管理部門在2017年的政策中，明顯的是準(zhǔn)備在國內(nèi)開啟租賃房時代，小產(chǎn)權(quán)房可能會被國家納入到其中，深圳小產(chǎn)權(quán)房一旦被納入到國家的政策整改中，那么其房產(chǎn)最終的產(chǎn)權(quán)問題應(yīng)該是歸屬于誰呢？

這一問題可以參考最近幾年的國內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房糾紛話題：

案 例 一

獨(dú)生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。

劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示劉某已不是該村村民，沒有權(quán)利出賣該房屋。

分   析

根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當(dāng)然擁有該房屋的繼承權(quán)。

但是在繼承后的實際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案例二

城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷可否獲得補(bǔ)償？

分  析

小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險很大。

案例三

趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬元的價格賣給錢某。簽約當(dāng)日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。

一個月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購房款時，趙某卻反悔了，準(zhǔn)備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

分  析

法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。