深圳小產(chǎn)權(quán)房

“深圳小產(chǎn)權(quán)房”有什么不好?深圳小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)性？的解讀并不在于對于深圳小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)解析，而是在于對當(dāng)前國家政策以及社會現(xiàn)象表述，人們可能認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房不合法，然而法律是由人制定的，所以在合理合法的角度上來看深圳小產(chǎn)權(quán)房則需要從正面和反面的角度去看。

1、深圳小產(chǎn)權(quán)房讓眾多奮斗在深圳的創(chuàng)業(yè)者建設(shè)者有了個(gè)不很理想但很實(shí)用的家，“安居樂業(yè)”一詞中只有先有安居才更安心創(chuàng)業(yè)，間接為建設(shè)大深圳貢獻(xiàn)了自己的智慧。

2、小產(chǎn)權(quán)房讓眾多奮斗在深圳的人看到了希望。目前深圳的商品房最低價(jià)也有三四萬一平米，高則十幾萬，讓多數(shù)人覺得這是不可攀登無法攀登的高崖，如果沒有幾千最多一二萬一平米的小產(chǎn)權(quán)房，深漂族永遠(yuǎn)覺得無法在深圳安居樂業(yè)，與其最終離開深圳，不如早點(diǎn)離開深圳，賺些錢回老家或去其他城市，對深圳而言這似乎是人才和資金雙撤離。

3、購買小產(chǎn)權(quán)房讓深漂族的資金積累有了更好的保值或升值，否則辛辛苦苦加班工作積累的幾十萬辛苦錢必在銀行里貶值，或在股市里被莊家血洗。

深圳小產(chǎn)權(quán)房讓正在深圳奮斗的人看到了希望，靠著深圳房產(chǎn)隨著時(shí)間的累計(jì)、保值和升值實(shí)現(xiàn)在深圳安居樂業(yè)的理想，創(chuàng)造自己幸福生活的同時(shí)為深圳的發(fā)展貢獻(xiàn)了智慧和GDP。

4、深圳小產(chǎn)權(quán)房的大量存在拉低了深圳商品房的價(jià)格。深圳小產(chǎn)權(quán)房基本是同區(qū)域商品房價(jià)格的1/3-1/5，正是因?yàn)橛辛藢?shí)惠低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房分流了商品房的買主，這種看似不對等的競爭拉低了商品房的價(jià)格。否則深圳商品房價(jià)格必然會更高，高多少我們沒法確定，但我相信均價(jià)高10000元一平米肯定會。

如果沒有小產(chǎn)權(quán)房，那些買商品房的人也將付出更多成本代價(jià)。因此，牛皮哄哄的商品房業(yè)主們，你可能看不起小產(chǎn)權(quán)房，你可能覺得自己很成功很了得，但是你要有良心的話，也應(yīng)該謝謝小產(chǎn)權(quán)房。

5、深圳小產(chǎn)權(quán)房降低了深圳城市更新的成本。此話怎講？我們繼續(xù)前面的思考：因?yàn)樯钲谛‘a(chǎn)權(quán)房的大量存在降低了商品房價(jià)格，而深圳面臨的大規(guī)模城市更新其拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格也是參考同區(qū)域商品房價(jià)格的，雖然2017年初深圳出了個(gè)各區(qū)域拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但我認(rèn)為這只是官方或開發(fā)商談判用的一個(gè)籌碼而已，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)只有同區(qū)商品房價(jià)格的幾分之一，各位認(rèn)為拆遷的村民或業(yè)主能接受這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)嗎？真要嚴(yán)格執(zhí)行的話那不知要鬧出多少事件。我個(gè)人也認(rèn)為參考同區(qū)域商品房價(jià)格才是合理的。

因此說，小產(chǎn)權(quán)房拉低了商品房價(jià)格，也就降低了城市更新拆遷補(bǔ)償?shù)某杀?，這可是一筆巨額資金，每年估計(jì)減少投入上百億不止。喲，這對市領(lǐng)導(dǎo)及大深圳的發(fā)展以及開發(fā)商是多好的事啊。

6、再思考一個(gè)問題：在國內(nèi)甚至國際的城市發(fā)展競爭中，深圳的城市競爭力的核心是什么？制約深圳發(fā)展的因素又是什么？

對于小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)性問題，這里給出以下幾點(diǎn)見解：

1.法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

2.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會頒布）的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對房屋的保值和升值也有一定影響。

3.政策風(fēng)險(xiǎn)

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

4.監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位連資質(zhì)都沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

購買“小產(chǎn)權(quán)房”有極大風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，所以不建議私下交易買賣深圳小產(chǎn)權(quán)房。