深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷有補償嗎？找誰更靠譜更放心：深圳的小產(chǎn)權(quán)房并不是嚴格意義上的法律概念，而是老百姓們?yōu)榱朔奖氵@類房產(chǎn)與一般商品房作區(qū)分而約定俗成的一個稱呼。

這類房產(chǎn)本質(zhì)上是在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，由鄉(xiāng)政府或村委會而非國家房管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)并不歸個人所有。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，因此建設在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換，不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售。

對通過不合法的方式取得這類房屋的其他集體經(jīng)濟組織成員或城市居民來說，因其沒有真正意義上地取得房屋的產(chǎn)權(quán)，故稱之為“小產(chǎn)權(quán)”以作區(qū)分。也就是說，如果不存在這種不合法的房產(chǎn)交易，“小產(chǎn)權(quán)”的說法也就沒有明顯的意義了。

        關(guān)于非本集體經(jīng)濟組織成員購買本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定還有許多。根據(jù)《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》第十條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地是被嚴格禁止的。而《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第十三條也明文規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

以上的種種限制性規(guī)定都說明了非本集體經(jīng)濟組織成員購買小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上是一種不合法的行為，購買人也無法正常取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，買賣雙方進行的房產(chǎn)交易也很難得到法律的保護。

       即使房產(chǎn)買賣合同嚴謹?shù)那疤嵯潞贤瑱?quán)利也有可能被法律認可，但是那也只是個別案例，并不是所有的小產(chǎn)權(quán)房購買者都能同樣幸運。

因此，盡管小產(chǎn)權(quán)房由于其自身存在的交易瑕疵相對普通商品房來說價格更加低廉，但是一旦賣家反悔，買房者的房屋財產(chǎn)權(quán)利很難得到保障，在相關(guān)政策沒有開放的情況下，志誠地產(chǎn)顧問也是不鼓勵大家購買小產(chǎn)權(quán)房的。

       那么小產(chǎn)權(quán)房被征收拆遷的時候，名義上的房主，也即小產(chǎn)權(quán)房購買者的受償權(quán)利能得到保障嗎？這個問題的答案對無法正常取得房屋完整產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房購買者來說應該是不太樂觀的，小產(chǎn)權(quán)房購買者的受償權(quán)益很難在不能對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)的前提下得到征收方的認可。在這種情況下，即使被拆遷人能得到少部分補償，也是非常有限的。

       這是因為，盡管房屋買受人按照買賣合同支付對價，但是購買行為本身就是不受法律保護的，即使是正常的房屋，拆遷方也會為了逃避補償義務而認定為違建，更何況在非法用地的前提下建設小產(chǎn)權(quán)房并出售給非本集體經(jīng)濟組織成員這樣本身就違法的情形。

        但在實踐中發(fā)生的圍繞小產(chǎn)權(quán)房買賣、征收的案例非常復雜，很難一概而論，實踐中也并非沒有出現(xiàn)過小產(chǎn)權(quán)房獲得較高補償?shù)陌咐唧w情形還需要專業(yè)拆遷維權(quán)律師根據(jù)具體案情進行分析才能得到答案。

但就目前相關(guān)政策規(guī)定和小產(chǎn)權(quán)房征收拆遷處理形勢來說，一般情況下小產(chǎn)權(quán)房很難得到補償，想要得到和“大產(chǎn)權(quán)房”同等的補償更是很難期待的。

因此，深圳市志誠地產(chǎn)顧問有限公司建議有購房需求正在觀望在售小產(chǎn)權(quán)房的朋友，以及購買了小產(chǎn)權(quán)房正面臨拆遷困擾的被拆遷人們，謹慎對待小產(chǎn)權(quán)房問題，不要太過樂觀，最好還是在作出選擇和應對時先行咨詢專業(yè)人士再做決定。

       而部分地區(qū)將小產(chǎn)權(quán)房作為拆遷安置房（回遷房）提供給非該集體經(jīng)濟組織成員的，被拆遷人一定要提高警惕，在當前政策下最好是選擇“大產(chǎn)權(quán)房”或貨幣補償，保護好自己的房屋財產(chǎn)權(quán)利最重要。而至于將來有一天政策會不會開放，小產(chǎn)權(quán)房交易會不會被政策法律認可和保護，國家大概還需要較長的一段時間去摸索。

即使你要選擇小產(chǎn)權(quán)房，選擇最專業(yè)的小產(chǎn)權(quán)房顧問團隊【志誠地產(chǎn)顧問有限公司】

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