深圳小產(chǎn)權(quán)房

       深圳市二手房價或下跌|價格倒掛不可持續(xù)|會影響小產(chǎn)權(quán)房銷售嗎：近日深圳業(yè)內(nèi)傳聞“鏈家下架單價15萬以上的二手房源”，雖然鏈家很快辟謠稱是系統(tǒng)重置問題，但這似乎預(yù)示著，繼北京，上海，廈門之后，深圳二手房的調(diào)整和變局也將到來。

      據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，在過去的21個月里，新房價格環(huán)比連跌，二手房價格卻一直在上漲，導(dǎo)致新房和二手房價格從3月開始倒掛，5月呈擴大趨勢，至7月，新房和二手房價格相差1962元/平方米。

??政府未來是否會對二手房市場進行調(diào)控？多位深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在7.31新政出臺精準(zhǔn)狙擊投機后，這將是大概率事件。

??易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，近期北京對于二手房掛牌進行了管控，預(yù)計對二手房房源和價格的管控勢必會強化，這對深圳或許也是一個信號。

??“倒掛”的真相

??自“深八條”發(fā)布至今年7月，深圳二手房價格累計上漲3254元/平方米，平均每月上漲147.9元/平方米，新房則連續(xù)緩慢下跌，每月平均下跌66.8元/平方米。

??深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，自2016年以來，深圳共出現(xiàn)兩次新房二手房價格倒掛。第一次是在2016年的1-4月，差價最大時達1511元/平方米。

??第二次是從今年3月開始倒掛，至7月，新房和二手房價格相差1962元/平方米。

??美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，第一次價格倒掛是因為二手房價格補漲，這次是源于新房的限價。

??新房限價下，房價最高的南山區(qū)7月房價下跌了19.9%，而二手房價格在今年震蕩上行，所以差距越拉越大。

??比如，今年6月開盤的華潤城潤府三期均價為8.55萬元/平方米，而當(dāng)時周邊二手房成交均價在9-11萬元/平方米之間。

??深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，豪宅類新盤容易出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，比如蛇口的招商雙璽均價12萬/平方米，周邊二手在13、14萬/平方米。

??不過到了7月，深圳僅在部分區(qū)域出現(xiàn)新房和二手房價格倒掛現(xiàn)象，如寶安區(qū)和龍崗區(qū)，經(jīng)濟發(fā)達的南山區(qū)也僅有部分豪宅出現(xiàn)倒掛。

??深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳豪宅7月成交大幅增長，共成交311套，環(huán)比上漲157.0%；成交面積為4.75萬平，環(huán)比上漲36.7%，但成交均價為104706.8元/平，環(huán)比下跌10.4%。

??值得注意的是，不是所有的新盤價格都會倒掛。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)，南山區(qū)南頭豪方天際開盤均價為8.5萬元/平方米，而南山區(qū)南頭的二手房除了學(xué)區(qū)房，其他都在5-7萬元/平方米。

??深圳一位開發(fā)商指出，龍崗，光明，坪山等新區(qū)的新房和二手房價格倒掛的不多，反而有些新盤高于二手房。

??該開發(fā)商坦言，深圳新區(qū)的新房價格虛高，今年以來去化并不理想。

??國務(wù)院參事室參事、原住建部副部長仇保興表示，某些城市出現(xiàn)二手房跟新房價格倒掛的特殊現(xiàn)象，但這種狀態(tài)不可能持續(xù)。

??橫盤下跌到來？

??“現(xiàn)在新房不漲、二手房在漲，為達到嚴(yán)控房價上漲，要對深圳二手房進行管控?！彼味≌J(rèn)為，此次“鏈家下架事件”很有可能是政府對二手房調(diào)控的先兆，只是還沒有正式文件形成，鏈家的辟謠可能是避免引起市場不正常的波動。

??事實上，除了鏈家，多家中介也在調(diào)整掛牌房源，如Q房網(wǎng)，樂有家，深圳小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)等。

??深圳市小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)表示，“政府目前規(guī)定虛高的房源不能上架，但是對于真實的市場行為，并沒有規(guī)定說強制下架。”

??另有中介人士稱，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)信息發(fā)布約談會會議精神傳達下來，下架高價房源應(yīng)該就是一種常態(tài)了。

??嚴(yán)躍進和何倩茹也都認(rèn)為，不排除深圳政府對二手房進行調(diào)控。

??嚴(yán)躍進認(rèn)為，過去對二手房管控少，但二手房的價格炒作太多，特別是學(xué)區(qū)房。如果二手房掛牌會成為接下來政策管控的一個重點內(nèi)容，對于一些價格虛高的項目，會讓中介先撤銷。

??多位業(yè)內(nèi)人士表示，7.31新政后，二手房市場無論需求端還是供應(yīng)端，均在短期內(nèi)受到一定沖擊。

??何倩茹認(rèn)為，731政策對一般的購房者，特別是剛需一族來講影響并不大，但對投機投資人士，影響最為直接。

??據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月深圳投資客占比28.3%，較上個月小幅上升1.4%。中原地產(chǎn)預(yù)計，后市在政策的引導(dǎo)下，這部分比例將會逐漸下滑。

??不過，隨著部分預(yù)計樓價下跌的言論重新出現(xiàn)，剛需人士也會出現(xiàn)觀望情緒，放慢入市的腳步。

??供應(yīng)端方面，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，限售政策會使得未來二手房的供應(yīng)規(guī)模減少。

??與此同時，下半年深圳房企推盤節(jié)奏加快，在限價不會取消的背景下，一二手房價格倒掛的現(xiàn)象可能會有所減少，從而影響二手房的交易和價格。

??另外，嚴(yán)躍進稱，政策管控嚴(yán)厲，近期部分中介在深圳撤掉高價樓盤，都說明市場的環(huán)境還是偏緊的，二手房交易將會進一步降溫、橫盤。

??美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹也認(rèn)為，在新政影響下，第三季度無論是一手、二手的實際成交量都有下降的壓力，并預(yù)測二手市場將持量跌價平的走勢。

??“在這種情形下，如果部分房東二手房報價依然比較高，或者學(xué)區(qū)資源不好，去化會比較困難。”她說。

??何倩茹認(rèn)為，二手房的價格橫盤會持續(xù)一段時間，到第四季度，政策的負(fù)面影響會逐漸消失，成交量有望回升，但價格可能不會上漲了。

      根據(jù)以上對商品房的數(shù)據(jù)分析，對深圳各個區(qū)域小產(chǎn)權(quán)房沒有任何影響，小產(chǎn)權(quán)房銷售市場依舊穩(wěn)定上升。