深圳小產(chǎn)權(quán)房

　　深圳現(xiàn)房銷售 圈套

　　今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，關(guān)系到大多數(shù)人的錢袋子，幾億雙眼睛都盯著。

　　檀香們都知道，我們說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市說(shuō)得比較多。我們可能說(shuō)錯(cuò)，但不說(shuō)自己不相信的話，大家一起說(shuō)說(shuō)人話，相信會(huì)輕松得多。

　　深圳的一則現(xiàn)房銷售消息，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)炸了鍋。房地產(chǎn)是隔三差五的一枚深水炸彈：萬(wàn)科要活下去、補(bǔ)償，廣東房協(xié)期房銷售內(nèi)部征求意見(jiàn)消息曝光，現(xiàn)在深圳現(xiàn)房銷售。

　　有時(shí)候，我們是自己嚇自己，有時(shí)候，是天真的盲目樂(lè)觀。市場(chǎng)有規(guī)律，政策隨著市場(chǎng)而行。

　　就拿深圳首例現(xiàn)房銷售這件事來(lái)說(shuō)，純屬于過(guò)度解讀。

　　深圳龍華金茂府為什么成為深圳現(xiàn)房銷售第一單？

　　因?yàn)槟玫氐臅r(shí)候是地王，2016年6月2日，經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，電建和金茂聯(lián)合體以82.89億的總價(jià)拿下一舉拿下金茂府，面積3.57萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約5.68萬(wàn)/㎡，面粉價(jià)直逼面包價(jià)。據(jù)內(nèi)部人士測(cè)算，每平米得賣到8萬(wàn)，才能回本。這塊地在當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)火得一塌糊涂，18家競(jìng)爭(zhēng)，得潑潑冷水降降溫。

　　當(dāng)時(shí)深圳龍華地塊也熱得燙手。

　　2013年以后，龍華幾乎年年誕生地王，地王一入市，就刷新了片區(qū)價(jià)格。2014年，中海錦城讓龍華步入3萬(wàn)+的高位，2015年，龍光玖龍璽又拉高到5萬(wàn)+.

　　2016年搶到地的興高采烈，可別忘了，當(dāng)時(shí)深圳土地房產(chǎn)交易中心掛出的出讓公告明確說(shuō)：本宗地被確認(rèn)為深圳商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，本宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

　　現(xiàn)在要開(kāi)盤(pán)了，當(dāng)然得信守承諾，現(xiàn)房銷售。

　　所以，現(xiàn)在深圳龍華金茂府現(xiàn)房銷售，反映的是2016年的深圳房地產(chǎn)熱度，而不是2018年下半年的熱度，絕不意味著全面進(jìn)入現(xiàn)房銷售時(shí)代。

　　高速火車快速轉(zhuǎn)大彎，是很忌諱的事，不會(huì)有人輕易嘗試。

　　深圳的政策沒(méi)有拐大彎，因?yàn)榻衲觐A(yù)期改變，大家坐上過(guò)山車狂叫，任何一個(gè)小彎都以為是大彎。

　　如果深圳從此進(jìn)入現(xiàn)房銷售時(shí)代，如果深圳的現(xiàn)房銷售成為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)，那房地產(chǎn)市場(chǎng)將有腥風(fēng)血雨。

　　房地產(chǎn)的所有模式都是建立在期房銷售的預(yù)期上的，突然全部轉(zhuǎn)成現(xiàn)房銷售，要出人命的。

　　所謂現(xiàn)房銷售，就是開(kāi)發(fā)商辦妥大產(chǎn)證，消費(fèi)者簽訂買房合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。期房銷售每個(gè)地方不一樣，有的地方樓盤(pán)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)出地面三分之一，小筍才露尖尖角，就能拿到銷售證，有的地方得長(zhǎng)出三分之二，結(jié)構(gòu)大致成型了，才能賣。很早的時(shí)候，記得打樁聲響就能賣。

　　現(xiàn)在大房企，從拿地到開(kāi)盤(pán)要求在 100 天以內(nèi)（多層小區(qū)）， " 期房銷售 " 可以做到極限。 " 現(xiàn)房銷售 ",回款期從 100 天至少拉長(zhǎng)到 200 天以上，有的會(huì)到兩年，開(kāi)發(fā)商的資金效率將降低 1 到 2 倍。

　　還有利率，假設(shè)現(xiàn)在最便宜的利率在10%,開(kāi)發(fā)商貸款10億人民幣，拉長(zhǎng)一年時(shí)間，就得多還1億元人民幣。

　　期房還是現(xiàn)房，是革命的首要問(wèn)題，牽涉到房地產(chǎn)市場(chǎng)模式的根本變化。

　　期房、現(xiàn)房這些政策，都是跟當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度密切相關(guān)的。2016年，樓市火爆，其他熱門(mén)城市也出臺(tái)了類似深圳的政策。

　　拿南京來(lái)說(shuō)，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱得跟白天的月亮一樣，所以修改土地拍賣游戲規(guī)則，規(guī)定當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià) 80% 時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地后必須實(shí)行現(xiàn)房銷售。

　　但今年7 月 18 號(hào)一大早，媒體興奮地宣布，南京新公布了 5 幅土地的出讓公告，達(dá)到最高限價(jià)的 80%、90% 這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下的拿地 " 門(mén)檻 " 被取消了，現(xiàn)房銷售條款悄無(wú)聲息就此消失，原因很簡(jiǎn)單，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)不那么熱了，那干嘛還要膠柱鼓瑟？