深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳“以租代售”集體大紅本可以買賣嗎？集體大紅本就是整棟樓一個(gè)紅本產(chǎn)權(quán)證，不能分割，手續(xù)證件齊全，也是小產(chǎn)權(quán)房的一類。近兩年的深圳連環(huán)的限購令，房價(jià)的居高不下。部分購房者選擇退而求其次，購買商、辦類房屋，或者干脆采取權(quán)宜之計(jì)：與商、辦類房屋開發(fā)商簽“以租代售”協(xié)議。

深圳志誠小房網(wǎng)顧問分析風(fēng)險(xiǎn)：

1、與出租人簽“以租代售”協(xié)議，約定租賃期限，國家規(guī)定不得超過20年。

《合同法》第2百一十四條　租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。通常此類“以租代售”協(xié)議，簽訂30-40年的租賃期限，此種約定是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，租賃期限超過20年的部分不受法律保護(hù)。

2、承租人對(duì)“以租代售”的房屋產(chǎn)權(quán)情況不了解，存在部分出租人無產(chǎn)權(quán)證或無權(quán)處分的情況。在此種情況下，承租人一次性支付了相當(dāng)于購房款的巨額租金，一旦出租人“一房二租”或“先租再售”，承租人很難按租賃合同實(shí)現(xiàn)全部租期內(nèi)的房屋使用權(quán)。

3、出租人一般是房地產(chǎn)開發(fā)商或房屋中介，如果在日后的經(jīng)營過程中發(fā)生資金鏈斷裂的情況，承租人在僅有房屋使用權(quán)的情況下，執(zhí)行房屋或要求返還租金存在很大困難，可能會(huì)房、錢兩空。

目前深圳各個(gè)區(qū)域有很多類似的以租代售的集體大紅本，比如布吉李朗的中海信，觀瀾的鴻基新都，龍崗的寶龍一號(hào)等。在簽署此類房屋“以租代售”協(xié)議時(shí)，一定要對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)情況有了解，對(duì)合同的具體條款的合法性進(jìn)行確認(rèn)，并且充分衡量能夠保障后續(xù)租賃合同履行的有效方法與后續(xù)履行租賃合同風(fēng)險(xiǎn)，再做決策。