深圳小產(chǎn)權(quán)房

隨著房價(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)市場暗流涌動(dòng)，而作為不受法律保護(hù)的深圳小產(chǎn)權(quán)房，正在悄悄的進(jìn)行著地下交易。由于本身并不受到法律的保護(hù)，因而導(dǎo)致經(jīng)常產(chǎn)生一些糾紛問題。

根據(jù)百度百科的定義，深圳小產(chǎn)權(quán)是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

為什么小產(chǎn)權(quán)房會存在？

首先，小產(chǎn)權(quán)房不如商品房，建設(shè)首先需要繳納土地出讓金，報(bào)規(guī)劃，這證那證的，而“小產(chǎn)權(quán)房”不需要繳納土地出讓金，要是到，如今，土地成本在房價(jià)中的占比已經(jīng)很高了，有的地方接近七八成了。

其次，城市房價(jià)過高，現(xiàn)在老百姓想買一套房，要拿6個(gè)錢包，這還得每個(gè)錢包都有足夠多的錢，而一般老百姓不一定有那么多錢包，也不一定那么幸運(yùn)，每個(gè)錢包都有錢。絕大多數(shù)農(nóng)村進(jìn)城人員，是沒有能力買商品房，甚至一輩子不吃不喝也買不起一套房。而政府的廉租房、公共住房目前還不能滿足人們的需求，這樣，小產(chǎn)權(quán)房就有了現(xiàn)實(shí)的需求，無論是租賃，還是交易。

再次，根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。 正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。

在全國大城市中，深圳由于城市發(fā)展歷史較短，發(fā)展飛快等各種歷史原因，使得深圳的小產(chǎn)權(quán)房比例非常高，而這種暗地里的交易也很多。

尤其是近幾年，隨著深圳土地的緊缺和現(xiàn)房供應(yīng)量的減少，深圳逐漸進(jìn)入城市更新期。后續(xù)的城市更新項(xiàng)目逐漸增多，有一些投資客開始把目光聚焦在深圳龐大體量的小產(chǎn)權(quán)房上，市場上也不乏“博拆遷”的小產(chǎn)權(quán)房公開買賣。

過去人們的交易，通常會找律師、公證機(jī)構(gòu)等，然而，這并不能改變這種交易的不合法性。

深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見證服務(wù)，2016年再次發(fā)文禁止，雖然只是針對違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，但是有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無效，見證同樣無效。

然而，就在昨天下午（7月27日），深圳規(guī)土委與深圳市法制辦聯(lián)合發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿），對深圳產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違建的處理有了明確方向。

征求意見稿明確指出：

產(chǎn)業(yè)類歷史違建既可先確認(rèn)為非商品性質(zhì)再轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，也可一步到位確認(rèn)為商品性質(zhì)，公共配套類歷史違建僅能確認(rèn)為非商品性質(zhì)。

其中，生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建需補(bǔ)繳50%的市場評估地價(jià)，商業(yè)辦公類歷史違建需補(bǔ)繳全額市場評估地價(jià)后方可辦理商品性質(zhì)。

有不少媒體分析，如果該文件實(shí)施，意味著，小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳50%的土地出讓金，就能轉(zhuǎn)正。

這看起來無足輕重的消息，對深圳樓市來說，不可謂不重磅。

主要受影響的又兩個(gè)方面：

一是些小產(chǎn)權(quán)房的房主們，這下要賺大了，要知道，現(xiàn)在的房子，建設(shè)成本并不高，更重要的是土地成本，而這些小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴荒芎戏ń灰祝詢r(jià)格便宜，但是，一旦能合法交易，其價(jià)格與周邊的商品房價(jià)格就不會差距太大了，因?yàn)槎季哂泻戏ǖ纳唐贩慨a(chǎn)權(quán)證，受到國家保護(hù)的。舉個(gè)簡單的例子，某個(gè)城中村，那些自建的小產(chǎn)權(quán)房，出租很便宜，交易也就一萬多每平米，但周邊真正的商品房，至少四五萬平方米，如果補(bǔ)繳50%的出讓金，每平米的土地支付成本預(yù)計(jì)要一萬多，而房子至少能賣到三四萬，這樣一來，小產(chǎn)權(quán)房的房主們，就能賺的更多啦，也許很快又要出現(xiàn)一大批土地主了！

二是，這類住房一旦入市，會增加大量房產(chǎn)供給。在2013年的數(shù)字，深圳全市1000多萬套房子中，單位及個(gè)人自建住房約55萬套，原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房約650萬套，工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他168萬套。這是什么概念，如果真的小產(chǎn)權(quán)房都入市，這將會增加60%以上的房產(chǎn)供給，從供求關(guān)系上來說，這會對房價(jià)產(chǎn)生較大的沖擊。

然而，實(shí)際上，目前從文件上來看，主要針對的是生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建，并非全部的小產(chǎn)權(quán)房。

自然資源部在公布全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)后，相關(guān)人員在接受記者采訪時(shí)，再次特別強(qiáng)調(diào),要防止“小產(chǎn)權(quán)房”通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

這表明，小產(chǎn)權(quán)房要想真正合法化，還有很長的路要求。

但深圳作為一個(gè)改革發(fā)展的前沿城市，而且小產(chǎn)權(quán)房比例如此之高，會不會在小產(chǎn)權(quán)房的政策上有新的創(chuàng)新和突破呢？我們拭目以待。