深圳小產(chǎn)權(quán)房

近年來，由于客觀上“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價的住房，而且可以起到平抑城市商品房價格的作用，小產(chǎn)權(quán)房的購房人群也逐漸攀升。相信有買房意向的廣大民眾早已通過各種途徑了解到了關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的基本信息，下面向大家介紹一下關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)房的客觀公正的利弊分析：

先說說小產(chǎn)權(quán)房的弊端：

（1）缺少“五證”

房產(chǎn)五證也就是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。這五證是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險中最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)不受法律的保護(hù)。

（2）拆遷難補(bǔ)償

由于小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，所以在購買過程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護(hù);開發(fā)建設(shè)過程中缺少監(jiān)管，其質(zhì)量問題出現(xiàn)的概率要高過商品房;而因?yàn)闊o法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對房產(chǎn)價值影響很大;若遇國家拆遷，很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。即使有也比有房產(chǎn)證的房子補(bǔ)償少。小產(chǎn)權(quán)房除了不能辦理房產(chǎn)證外那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑如果和國家的規(guī)劃相沖突還很有可能被拆除而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償。

（3）質(zhì)量難保證

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，所以有些房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，而一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，這類房屋不僅房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證，而且入住后的物業(yè)管理也容易出現(xiàn)問題。

（4）配套不完善

如果您購買了配套不完善，質(zhì)量不過關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房，房子幾乎都沒有暖氣，更不用提天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)房屋糾紛可能連水電使用都成問題。

（5）遺贈也麻煩

由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏產(chǎn)權(quán)，因此未來在遺產(chǎn)繼承時也可能會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊屋改造名義是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式具有打擦邊球的性質(zhì)。沒有辦理相關(guān)手續(xù)的房子房價一般都很低。有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾，馬上撤離。那么后續(xù)引發(fā)的許多麻煩就甩給了購房者。

萬事萬物皆有兩面性，既然小產(chǎn)權(quán)房存在著諸多弊端，那么為什么購房人群卻只增不減呢？下面讓我們具體了解一下購買深圳小產(chǎn)權(quán)房的好處。

（1）小產(chǎn)權(quán)房即將迎來新的出路

由于政策改革，近期觀察到小產(chǎn)權(quán)房暗潮涌動，買小產(chǎn)權(quán)的人越來越多，賣小產(chǎn)權(quán)的人開始惜售、漲價了。為什么呢？

1、8月出臺了租賃新政

農(nóng)民房就相當(dāng)于“全部轉(zhuǎn)正”，一旦落實(shí)，就意味著農(nóng)民房租賃合同的合法化。

2、深圳人口逐年增加造成用地稀缺

由于北上廣經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，近年來，北上廣的人口密集度越來越大。而深圳關(guān)內(nèi)可建筑用地越來越少，關(guān)外要成氣候還需要時間，這就意味著——小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展和升值的空間更大。只等政策落實(shí)，大批的小產(chǎn)權(quán)房將迎來新的出路。

（7）小產(chǎn)權(quán)房的出路愈加寬廣

1、政策方面考慮

深圳在今年8月發(fā)布《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（送審稿）和《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見稿），其中提出“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、管理。這似乎也成為了“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的契機(jī)。

舉個例子，兩部委鼓勵各市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，那么這個租賃租房重要發(fā)證吧，

這是不是就突破了。之前的小產(chǎn)權(quán)房不允許確權(quán)發(fā)證的規(guī)定！或許，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正剩下的唯一障礙就是時間！農(nóng)民也終究會拿回本屬于自己的土地權(quán)利。

2、根據(jù)內(nèi)部消息預(yù)測

中國房地產(chǎn)報指出，有業(yè)內(nèi)人士表示：“小產(chǎn)權(quán)房處理處于僵持中，處理政策在1992年、2004年、2009年相繼出臺。文件都傳遞一個信息，過去的既往不咎，新的問題一票否決。但事實(shí)上政策力度不夠，造成小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模越來越大。城市化過程中對原村民的補(bǔ)償和安排是不足的，令原村民得通過出租屋經(jīng)濟(jì)來維持生計。政府一開始對村民房子繞道而行，對不屬于村民的地進(jìn)行征用。但是深圳土地供應(yīng)不足，最后不得不面對村民房子?！?/span>

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示：“這么多年來，小產(chǎn)權(quán)房一直在研究解決中，深圳也在加大力度。現(xiàn)在看來，應(yīng)該要差異化解決小產(chǎn)權(quán)房：一小部分可以通過確權(quán)解決，一小部分處于嚴(yán)重違法違規(guī)需要拆除?，F(xiàn)在也有一個重要解決渠道，就是通過法律確權(quán)、技術(shù)認(rèn)證，政府會回購一部分小產(chǎn)權(quán)房用來做保障房。因?yàn)椤濉媱澝磕晏峁┲辽?萬套保障房，單純通過建房也不現(xiàn)實(shí)，而小產(chǎn)權(quán)房是個很好的供應(yīng)途徑?！?/span>

張茂榮看法類似，“深圳想在短期內(nèi)消滅小產(chǎn)權(quán)房既不現(xiàn)實(shí)也不可能。絕大多數(shù)人買不起、租不起商品房的現(xiàn)實(shí)，決定了深圳離不開小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其龐大的群眾基礎(chǔ)，而深圳土地已經(jīng)國有的事實(shí)決定了對農(nóng)民房及違建房確權(quán)并不違法。因此，預(yù)測未來深圳對于小產(chǎn)權(quán)房的政策‘招安’的可能大于拆除和沒收，此前政府也表示要將城中村違法建筑用來做保障房?！?/span>

3、歷史總是驚人地相似

中國歷史上應(yīng)該沒有“小產(chǎn)權(quán)房”，但的確有類似小產(chǎn)權(quán)房的“小產(chǎn)權(quán)地”。正如小產(chǎn)權(quán)房為當(dāng)今法律所不容，中國歷史上至少有兩次“小產(chǎn)權(quán)地”亦為當(dāng)時法律所不容。但是，兩次小產(chǎn)權(quán)都逆襲成功，合法轉(zhuǎn)正。2017年11月提交審議的農(nóng)村土地承包法修正案草案，規(guī)定承包地實(shí)行所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置并行。這預(yù)示著承包地在未來將具有更大的權(quán)能和利益。根據(jù)歷史案例可以說明，雖然“小產(chǎn)權(quán)地”曾經(jīng)不受待見，但它們最終取得了合法地位。這似乎印證了“社會的發(fā)展是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的”這一說法（依稀記得是初中政治課本上寫的）。而法律政策對于它們是“順之者昌，逆之者亡”。不是法律戰(zhàn)勝它們，而是它們打敗法律。也許，小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)也是如此。

（8）小產(chǎn)權(quán)房的最終命運(yùn)預(yù)測只好不壞

未來會有更多的人選擇小產(chǎn)權(quán)房。為什么這么說呢？現(xiàn)在市場很多小產(chǎn)權(quán)房不比商品房差，而且很多都挨著地鐵，雖然小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言，其本身是不合法的，國家并不向這類房屋頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，這也將會導(dǎo)致 后續(xù)購房者權(quán)利保障的缺位。但是，在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，選擇購買小產(chǎn)權(quán)房的人卻非常多，而且大有加劇的趨勢。低售價、低租金，成為低收入人群搶購小產(chǎn)權(quán) 房的主要推動力。相較于價格高昂的商品房，購房者購買到了便宜的房子，實(shí)現(xiàn)了住房夢。并且近年來，打壓小產(chǎn)權(quán)房的政策不斷，但在實(shí)際操作層面，Z F 基本上沒有采取強(qiáng)有力的處罰手段，因此監(jiān)管缺位致使小產(chǎn)權(quán)房迅速蔓延。 法律方面規(guī)定也模糊不清，在合法與非合法之間給產(chǎn)權(quán)房留下一個擦邊球的空間，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫。

深圳規(guī)土委牽頭制定了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見（征求意見稿）》（后簡稱《實(shí)施意見》）及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見稿）（后簡稱《工作方案》），今（28日）起至9月3日公開征求社會公眾意見。

政策一直在變，小產(chǎn)權(quán)值得被看好，小產(chǎn)權(quán)也是城鎮(zhèn)化大背景時代的產(chǎn)物。小產(chǎn)權(quán)的合法化、規(guī)范化、市場化，只是時間問題。

（9）小產(chǎn)權(quán)房的未來房價趨勢大好

就目前來看，一方面，小產(chǎn)權(quán)房只會少，不會多，政府不允許再建了，城中村整改，變得越來越干凈整潔，交通越來越方便。另一方面，深圳房價太貴，限購限貸，被逼無奈，選擇買小產(chǎn)權(quán)過度，小產(chǎn)權(quán)房如果地段好，配套完善，出租，自己住，用起來更方便。

如果政府做城市更新，會有政府方面的人協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)商和小產(chǎn)權(quán)房的代理人（一般都是村長）?，F(xiàn)在這個房價，一個城市更新項目，開發(fā)商就盈利一二十倍，小產(chǎn)權(quán)房只要是人數(shù)夠多抱團(tuán)取暖就不會吃虧。

深圳房價高增長時代，自從1998年開始實(shí)施商品房制度以來，在這將近二十年的時間里，中國的房價漲幅十分驚人。根據(jù)統(tǒng)計顯示，僅僅從2008年到今年，在不二十年的時間里國內(nèi)一線城市平均房價大概上漲了五倍，而二線城市平均房價大概上漲了三倍。商品房價格已經(jīng)一年沒有上漲了。從現(xiàn)在的情況看，未來兩三年也不會漲。反而，深圳小產(chǎn)權(quán)目前投資收益率比較高。收租租金收益率高與商品房。如果拆遷有商品房賠償，等于翻了四倍。投資收益率明顯高于商品房。

（10）拆遷補(bǔ)償

即將2018年了，你有聽說那里小產(chǎn)權(quán)被強(qiáng)拆了嗎？有聽說深圳因?yàn)椴疬w而已流離失所嗎？沒有，反而是哪兒拆遷，都冒出來一堆的千萬富豪億萬富豪。有些人又要說了，只有原村民才有賠償。但是請您認(rèn)真思考一下，深圳二十年前就幾十萬人，真是所有房子都這幾十萬人的嗎。其實(shí)大多數(shù)都賣給了外地人。拆遷賠償外地人也有份的。

那么，涉及到土地流轉(zhuǎn)、土地性質(zhì)、國土規(guī)劃的問題最后的結(jié)果必然是，要么補(bǔ)交地價要么政府出錢收回。

目前市場上所有的深圳小產(chǎn)權(quán)確權(quán)，給名份，這個話題一直沒有斷過，是遲早的事，買別處的房子，如果再買房，會影響首付，深圳，只要有房貸，只要有房貸記錄首付就要5成，買小產(chǎn)權(quán)不會，沒有購房記錄，沒有房貸記錄，再買商品房依然是首套房。

一個業(yè)主，一棟房子，代表著不是自己，是全深圳住在小產(chǎn)權(quán)房里的人的共同利益，深圳4億平方小產(chǎn)權(quán)，占所有住房面積的65%，要么都不賠，要么都賠，你在擔(dān)心什么？早買的已經(jīng)賺的盆滿缽滿了，從以前幾千塊一平看到現(xiàn)在飆至1萬多了這些人你又有何感想呢？