深圳小產(chǎn)權(quán)房

距離14個部委出臺具體細則的期限越來越近了。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)房的條件、處罰和補收地價款的標(biāo)準(zhǔn)與程序，辦理初始登記的條件與程序等具體辦法究竟會怎樣？人們抱著復(fù)雜心情關(guān)注著。

深圳市查違辦副主任龔明克介紹，相關(guān)政府部門對相應(yīng)細則已做了深入的工作，比如符合辦證條件的"農(nóng)民房",每平方米罰款多少、地價補繳多少，都有精確測算。實施辦法已下發(fā)到各區(qū)征求意見，將爭取盡快頒布實施。

深圳有近1800萬常住人口，單純按人員數(shù)字來看，至少有900萬以上是通過小產(chǎn)權(quán)房來解決個人住房問題的。如此大的市場保有量及錯綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，決定了政府不可能在短期內(nèi)，通過拆遷改造，甚至是強行拆除來簡單解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

按國土部官員的說法，深圳本身具有特殊性，各地小產(chǎn)權(quán)房問題也各不相同，現(xiàn)在沒有推廣"深圳經(jīng)驗"的想法。但不少專家認(rèn)為，在解決城中村等諸多歷史遺留問題方面，"深圳經(jīng)驗"對全國各地具有借鑒意義。不過要根本解決小產(chǎn)權(quán)房問題，關(guān)鍵還是要讓扭曲的房價回歸正常。如果房價穩(wěn)定在普通民眾可以消費得起的價格水平，絕大多數(shù)人更愿意購買擁有合法身份的商品住宅，小產(chǎn)權(quán)房的性價比就不會像現(xiàn)在這么高，在進行城中村改造時，政府將會節(jié)省大量的改造費用，實施難度也會減小。

2009年5月，深圳痛下決心，窮盡辦法解決違法建筑，不讓歷史遺留問題繼續(xù)遺留下去。一年內(nèi)對全市歷史遺留違法建筑全面普查，隨后出臺實施辦法和配套措施等細則。不料，小產(chǎn)權(quán)房竟"遍地開花".有專家估計，一般城市的小產(chǎn)權(quán)房占房產(chǎn)總量的10%-40%,深圳卻達到驚人的50%,未來深圳小產(chǎn)權(quán)房的走向，在某種程度上預(yù)示著全國城市化進程的明天。

不讓遺留問題繼續(xù)遺留

違法建筑在國內(nèi)并不新鮮，但深圳的違法建筑之多讓人吃驚：總數(shù)超過40萬棟，占住房總量近一半。用深圳市人大常委會常務(wù)副主任李華楠的話說，歷史遺留違法建筑，是多年來困擾深圳城市發(fā)展的一個老大難問題。根治違建難題，橫亙在深圳每任主政者面前。深圳曾兩度試圖通過"合法化"解決違建問題，結(jié)果反而越治越兇。去年5月，深圳市人大常委會通過了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》），開始第三輪"收編".市委、市政府態(tài)度很堅決，想方設(shè)法解決這個突出問題，不讓歷史遺留問題繼續(xù)遺留下去。

要么沒收，要么拆除，過去處理違建方式單一，對抗性強，不利于違法建筑的妥善處理。此次《決定》對違法建筑做了清晰定義，經(jīng)普查記錄的違法建筑，將區(qū)別其違法程度，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。在秉承對違法建筑嚴(yán)厲打擊、嚴(yán)格查處的精神原則下，給予違法建筑一條新出路，處理方式更靈活，更切合實際，更具可操作性。

深圳要為"小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正"?對于坊間的紛紛流傳，國土部表態(tài)說純屬誤讀，深圳處理的是國有土地上的違法建筑，與在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設(shè)、向社會公眾租售的小產(chǎn)權(quán)房有本質(zhì)區(qū)別。深圳市人大也緊急澄清，大部分拿到房產(chǎn)證的原有違法建筑，只有合法使用權(quán)。經(jīng)過確權(quán)能夠核發(fā)商品房產(chǎn)權(quán)證的違建數(shù)量，將會是極小的一部分。

整治違建的時間表是，一年的普查期結(jié)束后出臺相關(guān)細則。始料未及的是，不能及時制定可供操作的配套細則并嚴(yán)格執(zhí)行，一項旨在處理違法建筑的法規(guī)，留下巨大遐想空間，刺激著越來越多的人加入到一場豪賭中。

少數(shù)人賭小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正

在深圳，有不少冒險家。叫停律師提供見證服務(wù)、實地拆除部分在建未完工小產(chǎn)權(quán)房。深圳連出重拳，嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房買賣，但是小產(chǎn)權(quán)房緊跟政策風(fēng)向，銷售手法忽明忽暗。深圳小產(chǎn)權(quán)趁機完成了一輪炒作。

深圳究竟有多少小產(chǎn)權(quán)房？眾廈地產(chǎn)一份最新的《小產(chǎn)權(quán)房專題研究》報告給出了一份數(shù)據(jù)：住宅總面積約為2.6億平方米，其中小產(chǎn)權(quán)房高達1.6億平方米，比例已經(jīng)超過60%.深圳小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的分布很廣。寶安沙井是深圳最多的小產(chǎn)權(quán)房。，在售或在建的統(tǒng)建樓盤在50個以上，住房多達5萬套以上。

這是一場豪賭，一些人賭小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，公務(wù)員、教師等收入偏高人群也開始紛紛加入其中。

"要想在深圳發(fā)財，不冒風(fēng)險不行。"龔先生來深圳不過五六年，但自認(rèn)已深得這個城市的精髓。最近的一次冒險，是拿出將近150萬元，買入5套小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的價格僅為周邊樓盤的1/3,租金相差不大，誘使龔先生這樣的投資客大量進場，短期希望獲取租金收益，長期博取轉(zhuǎn)正后的暴利。

姜先生的情況很有代表性。買小產(chǎn)權(quán)房的收益算法很簡單：租房2000元/月，一年2.4萬元，10年24萬元，10年后仍然在深圳沒有房，10年后深圳房價是什么樣子不敢想。一次性花二十幾萬元買套小產(chǎn)權(quán)房，住上10年本錢就賺回來了。房子算是自己的資產(chǎn)，可以出租。最大的感受是，買了房不會再有租房時被人趕走的事情發(fā)生。

俗話說"安居樂業(yè)",但居無定所哪能樂業(yè)，居無定所談什么幸福感？姜先生說自己也在賭。

拆遷補償成本屢創(chuàng)天價

一些熱錢才是參與這場豪賭的大資本，賭的是改造或拆遷帶來的巨額收益。據(jù)深圳房地產(chǎn)知名人士風(fēng)林火粗略估算，去年約20億元資金流入小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)領(lǐng)域。

崗廈村的致富傳說有致命的誘惑力。曾經(jīng)的"城中村",如今已是一片磚塊瓦礫。大多超過政府當(dāng)年所允許高度、面積的違建，一次性被政府默許。500棟違建被拆后，有10個房東因為拿到巨額補償款，成了億萬富豪。

買地建房出租，是很多本地人的收入來源，各村提供給村民的建房土地，很多都超標(biāo)超高，城中村、握手樓，在深圳特區(qū)內(nèi)外比比皆是。處于城市建設(shè)需要，被征用土地可以獲得優(yōu)厚補償，造就了本地村民靠房靠地成為百萬、千萬富翁。漁農(nóng)村、皇崗村、崗廈村、大沖村，拆遷補償成本一個比一個高，屢創(chuàng)天價，持續(xù)刺激了其他城中村農(nóng)民房持有人的信心，堅信補償標(biāo)準(zhǔn)只會越來越高。

耳聞目睹了一個個靠地靠樓帶來的財富神話，政府三令五申禁止"搶建"已成耳邊風(fēng)，種種"堵?lián)?quot;行動，也無法遏制住搶建大潮，有些地方甚至上演了一夜建起一棟樓的"神話".去年一年，深圳拆除各類違法建筑6113棟，面積約為223萬平方米。

一個很典型的例子是，光明新區(qū)有一棟違法建筑，自去年4月動工以來，執(zhí)法隊先后下達28次停工及違建通知書。面對這28道"停工令",業(yè)主置之不理照樣施工，房子搶建到了25層，被當(dāng)?shù)鼐用穹Q為"最牛違建"。

再戰(zhàn)小產(chǎn)權(quán)房困難重重

深圳一直以來都被冠以中國改革開放的名片，違法建筑在這樣一個新興都市日漸狹窄的空間中生長著，并且龐大到成為城市發(fā)展再也無法繞開的一道坎。經(jīng)歷了多次治違無疾而終后，再戰(zhàn)違建困局，這次勝算又有多少？

深圳小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)模式由原住民、村股份公司、私營老板或開發(fā)商等其他投資方三方合作，再進行利潤分成。不過，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，另外還有1/3的利潤被"影子集團"所攫取。這個集團的成員，就是在違法建筑拔地而起過程中，集體失語的相關(guān)政府部門和人員。

深圳市代市長王榮曾聽到過利益代言人的游說。王榮直言，對于查違，他聽到很多聲音，有人直接說："王榮啊，這個事情，你別抱太大希望了，這也是好幾屆（市長）的歷史遺留問題。不是說（單單）你來了就能解決。"

對查違中政府官員履職的空前嚴(yán)格問責(zé)表態(tài)，展現(xiàn)出深圳查處違建的決心：凡干部包庇、縱容違法搶建，查證屬實者，將就地免職；公務(wù)人員違紀(jì)謀取私利者，堅決清理；涉嫌犯罪的，追究刑事責(zé)任。

同時吸取教訓(xùn)，在配套規(guī)定、辦法出臺前，一定要嚴(yán)防死守，防止有人利用新政策醞釀出臺的等待期伺機搶建，出現(xiàn)新的違法建筑，確保違法建筑"零增量"。

深圳查處小產(chǎn)權(quán)房的決心很大，但是有利益集團以及種種違建潛規(guī)則存在，整治行動仍面臨違法建筑搶建風(fēng)潮等怪象。