深圳小產(chǎn)權(quán)房

驚變2019年，投資先人一步，實(shí)現(xiàn)收益更大化；談到回遷房，首先我們要了解“深圳城市更新；為了讓大家更好的了解房產(chǎn)知識(shí)，今天在這里進(jìn)行解析，

深圳是一個(gè)以舊改而獲得土地開發(fā)房地產(chǎn)著稱的城市更新！

深圳土地少，人口多，已是公開的秘密，沒有面粉，但是排隊(duì)買面包的人卻很多。政府不供應(yīng)土地，怎么賣面包給排隊(duì)的人呢。舊改、棚改、拆破的，建新的，這就是深圳一直在努力做的事情——城市更新。

深圳是我國發(fā)展最快的城市，總面積1996平方公里，是北京的1/8， 上海的1/3，每年有大量的外來人口涌入，改革開放以后人口從幾十萬到今天的2100萬。隨著深圳的高速發(fā)展，深圳已經(jīng)成為一個(gè)現(xiàn)代化的城市，但由于早年規(guī)劃混亂甚至沒有規(guī)劃，規(guī)劃理念陳舊，導(dǎo)致城市先發(fā)展的區(qū)域或沒有做好統(tǒng)籌規(guī)劃的區(qū)域尚未達(dá)到現(xiàn)代都市的標(biāo)準(zhǔn)。深圳這樣寸土寸金的城市，土地資源尤為稀缺，城市更新成了人們不能避開的話題。

近年來，深圳市在城市更新方面，充分發(fā)揮特區(qū)在改革創(chuàng)新上先行先試的優(yōu)勢(shì)，在觀念變草、機(jī)制創(chuàng)新和方法改革等方面進(jìn)行了大膽嘗試，突破了不少條條框框的束縛。如今，城市更新對(duì)于轉(zhuǎn)變粗放的土地依賴型城市發(fā)展模式、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市發(fā)展質(zhì)量的積極作用，在深圳市已經(jīng)顯現(xiàn)。

2009年年底，《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)，這是全國第一部以政府規(guī)章形式頒布的城市更新法規(guī)。隨著深圳市改造范圍的擴(kuò)大，舊城、舊住宅區(qū)都納入了更新范疇，由此標(biāo)志著深圳市城市更新進(jìn)入了一個(gè)新的歷史階段。公開資料顯示，2014年深圳市城市更新的商住用地(包括舊村改造)共25幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出新出讓招拍掛商住用地的數(shù)量與規(guī)模，招拍掛的商業(yè)辦公地塊主要由南山區(qū)提供。此外，通過城市更新獲得土地也是開發(fā)商在一級(jí)市場拿地的主要方式之一，所以即便中心區(qū)也會(huì)有一些物業(yè)含有回遷房，深圳原住民或早期移民人群就住在這些回遷房中。深圳市場經(jīng)濟(jì)在我國是最成功的，人們商業(yè)頭腦、維權(quán)意識(shí)很強(qiáng)，所以深圳的回.遷房品質(zhì)與同小區(qū)的商品房完全一樣，且學(xué)區(qū)、交通以及之后的交易方式也和商品房一樣。后來為了方便拆遷，陸續(xù)若干次修訂及補(bǔ)充城市更新辦法。政府主動(dòng)規(guī)范完善，這種便利的方式得到了政府、開發(fā)商以及村落的認(rèn)可。

在這些立項(xiàng)的項(xiàng)目中，絕大部分是規(guī)劃為居住＋商業(yè)用地，就是把原來的村落改造后，變?yōu)榉犀F(xiàn)代化城市的住宅商業(yè)綜合體，說的直接點(diǎn)就是拆遷，拆遷就會(huì)有回遷戶，回遷房。

在很多樓盤中都有那么一些房子，是開發(fā)商賠償給被拆遷原居民的房子，這些房子的戶型，朝向，面積位置等等都和同小區(qū)開發(fā)商在售房子一樣的，因?yàn)榉孔訉儆诒徊疬w所賠償而來，市面上俗稱回遷房。因此，買賣回遷房在深圳慢慢形成了一定的市場基礎(chǔ)。

深圳回遷房是政府把這片區(qū)域土地列入深圳城市更新范圍，開發(fā)商來入住立項(xiàng)，開發(fā)商開發(fā)《城市更新項(xiàng)目》征收土地時(shí)需拆除原住民的房子或占用到村集體土地，約定項(xiàng)目建好后賠紅本商品房給原住民的村民；交房辦理出紅本后和商品房無區(qū)別。

也是咨詢最多的，通常價(jià)格相比周邊二手房5-6折左右，根據(jù)舊改拆遷和建設(shè)的不同階段，價(jià)格也不一樣， 越往后期價(jià)格越高。不要購房名額，相當(dāng)于買村民的回遷指標(biāo)，但是要全款，所以資金要求較高。

交房周期是指標(biāo)房要重點(diǎn)考慮的因素：多數(shù)的舊改項(xiàng)目的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》約定是拿到項(xiàng)目（施工許可證）3年內(nèi)交房；不過最終交房時(shí)間，主要看舊改簽約進(jìn)度、一般簽約率達(dá)到60%以上可以考慮，簽約率低于60%以下不太建議購買，專項(xiàng)規(guī)劃審批；評(píng)估一個(gè)項(xiàng)目快慢，主要是依據(jù)項(xiàng)目地段、對(duì)基礎(chǔ)配套用地的貢獻(xiàn)多少、還有開發(fā)商的品牌度、資金實(shí)力、來綜合決定的。

      深圳市場上的舊改回遷房是一種不錯(cuò)的投資選擇，在深圳現(xiàn)有的樓市政策下，回遷房迎來了黃金時(shí)期，深圳舊改拆遷指標(biāo)房是屬于舊改拆遷賠償所得，不受深圳房地產(chǎn)限購政策影響，不需要深圳社保、不占用購房名額，沒深圳戶口沒深圳社保不管你在深圳還是外地有多套房產(chǎn)都同樣可以購買，這是很好的投資機(jī)會(huì)，特別是給很多外地朋友們提供了唯一一個(gè)在深圳購買紅本商品房的機(jī)會(huì)。

      深圳回遷房其實(shí)很早就有流通，是非常成熟的市場行為！內(nèi)部有著一套非常完善的運(yùn)作方式和交易模式。只不過早些年的回遷房，體量相對(duì)比較小，一放出來，村民內(nèi)部的親戚朋友就足夠消化了，沒有流向市場而已。但現(xiàn)在不同，深圳到處舊改井噴，形成體量非常大，才得以流向市場！

      深圳舊改是由政府主導(dǎo)，由開發(fā)商開發(fā)，舊改項(xiàng)目的開發(fā)商；是要具有很強(qiáng)開發(fā)資質(zhì)！才有資格開發(fā)！開發(fā)商是商業(yè)行為，村里也占有部分股份合作開發(fā)的，這樣使得開發(fā)進(jìn)度更快。龍崗、平湖和坪山等擁有深圳市政府東進(jìn)戰(zhàn)略的支持，開發(fā)力度猛烈！而龍崗、平湖、坪山的民房都不高，一般都在3到5層，開發(fā)商舊改成本較低，獲利大！房賠房，對(duì)村民而言，老房子變新房子何樂而不為，這樣不會(huì)出現(xiàn)釘子戶這個(gè)說法，對(duì)開發(fā)商而言，前期不用動(dòng)用大筆資金去收購，資金可以全力去建新房?，F(xiàn)在新房層高一般都在36層左右，賠償6層村民，還有30層是賺的，所以市場上舊改項(xiàng)目進(jìn)度都還比較快的。

      一個(gè)舊改項(xiàng)目回遷房一般占30%，商品房70%?；剡w業(yè)主是優(yōu)選房的，開發(fā)商建好樣板房后，第一時(shí)間通知回遷業(yè)主先看樣板房，后統(tǒng)一抽簽選房【房子是混合打散的；不是單獨(dú)一棟的】一般選的樓層，在5層至25層之間。選完回遷房剩于70%的商品房上市銷售，所以不用擔(dān)心回遷房的戶型和朝向以及質(zhì)量，如果差的話70%的商品房是賣不出去的。

      選房后辦理紅本【不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書】是和商品房一起統(tǒng)一由開發(fā)商辦理的。開發(fā)商統(tǒng)一補(bǔ)交地價(jià)，買方只需要配合提供資料即可。很多人會(huì)說回遷房紅本和商品房的紅本有什么區(qū)別和不同？我只能說沒有什么不同，唯一不同的是回遷房備注哪里寫的是【拆遷賠償所得】，而商品房的備注是【購買所得】其他的都是一摸一樣的。

回遷房說白了也可以說是期房，最大的優(yōu)勢(shì)是:便宜！同比市場上商品房價(jià)格的5折到6折左右。并且不限購不限外。同樣是紅本商品住宅！但也有劣勢(shì)，回遷房周期一般要3到5年才交樓辦證，并且需要全款購買；回遷房一平米均價(jià)大慨2萬起，具體看位置，2萬多左右的居多，個(gè)別進(jìn)度快的項(xiàng)目要3萬左右。但是回遷房利潤還是很可觀的，以為5年為了一個(gè)周期，獲利3倍起是很保守的。

回遷房項(xiàng)目優(yōu)勢(shì):

1，交易無風(fēng)險(xiǎn)，任何的投資都是在保證本金的情況下回報(bào)最大化，我們可直接跟開發(fā)商確權(quán)和簽補(bǔ)償協(xié)議，把風(fēng)險(xiǎn)控制到零。

2，不受深圳限購政策影響，無須購房名額，可買多套，簡直是為沒房票一族量身定做的（目前是異地在深圳購房的重點(diǎn)選擇，我們有很多成交數(shù)據(jù)說話）。

3，高回報(bào)，價(jià)格是項(xiàng)目在售價(jià)格和周邊商品房價(jià)格的5-6折，3-5年投資有約3倍的利潤空間。

4.唯一的前置條件：需要一次性付款，購買面積最小65平起自由挑選，一般總價(jià)150多萬左右起。單價(jià)兩萬多每平方。

紅本房產(chǎn)證

回遷房這種產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)非常明顯！

第一、不需要購房名額（可買多套），是價(jià)格便宜是周邊商品房的5--6折?；剡w房是一個(gè)非常成熟的市場，內(nèi)部有非常完善的保障性的運(yùn)作方式，是一個(gè)成熟的市場行為。要村民簽買賣合同，才能確定房子是怎么來的。

第二、要你以拆遷戶的名義和開發(fā)商簽補(bǔ)償協(xié)議（得到開發(fā)商的認(rèn)可、并同意補(bǔ)償同等面，這個(gè)就基本安全了，畢竟如果是渾水開發(fā)商沒必要去趟，開發(fā)商既然愿意做，說明各種風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很低了，開發(fā)商已經(jīng)替購買人把控過一次風(fēng)險(xiǎn)了。

最關(guān)鍵是第三，還會(huì)在國土資源局備案，這個(gè)是上升到國家層面的，相當(dāng)于國家機(jī)構(gòu)承認(rèn)購買者的權(quán)益，不僅合理而且合法合規(guī)，還能保護(hù)購買人的權(quán)益。買這種物業(yè)比買商品房還安全快捷些，權(quán)益也是能得到有效保障。         

第四個(gè)問題是回報(bào)到底有多大。

回報(bào)有多大，這個(gè)真的不一定，要想收益高就需要精挑細(xì)選，位置及未來發(fā)展規(guī)劃、周邊配套等等.......。一般的回遷房，回報(bào)馬上能達(dá)到一倍，兩萬多的單價(jià)，（而周邊的商品房就是四萬多，4年按保守50%~65漲幅，基本6W+）而回遷房同樣4年拿到房開盤價(jià)基本近7W算是合理的（3倍利潤應(yīng)該是有的）。

深圳城市更新介流程紹及回遷房購買簽約流程！

更多細(xì)節(jié)一篇文章也不能解釋全面，本人專業(yè)舊改多年，專業(yè)指導(dǎo)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。捕捉潛力最大化的項(xiàng)目，我們有專業(yè)資深團(tuán)隊(duì)，一對(duì)一指導(dǎo)。也可預(yù)約直接去開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地考察。