深圳小產(chǎn)權(quán)房

隨著深圳小產(chǎn)權(quán)房在深圳市場(chǎng)的逐步擴(kuò)大，多數(shù)人并沒有去考慮小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，甚至某些時(shí)候都不能明確的認(rèn)清小產(chǎn)權(quán)，在人們的概念中商品房就是正常性的有產(chǎn)權(quán)的70年產(chǎn)權(quán)房，而小產(chǎn)權(quán)房則是非正常建立不在政府和法律的保護(hù)下?lián)碛?0年使用權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房，更多人愿意直接的使用房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限進(jìn)行區(qū)分，直接而明了的劃分開商品房和小產(chǎn)權(quán)房，但是從現(xiàn)代房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中來看這種區(qū)分的辦法并不合理，因?yàn)槟承?0年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)可能是商品房，其使用年限并不是規(guī)定只能是40年、50年和70年，這只能作為一種行業(yè)定性來看。

一、大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的定義

大產(chǎn)權(quán)是指對(duì)房屋行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利，可以依法交易。

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。

通俗點(diǎn)的說法就是，由國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為大產(chǎn)權(quán)房，不是由國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為小產(chǎn)權(quán)房。我們所購買的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。70年產(chǎn)權(quán)的為居住用地；50年產(chǎn)權(quán)的為工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或者其他用地；40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)、旅游、娛樂用地。

二、大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)有哪些區(qū)別？

可以從產(chǎn)權(quán)歸屬、合法性、交易稅費(fèi)等三方面進(jìn)行區(qū)分。

1、按產(chǎn)權(quán)歸屬分

開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，之所以如此劃分是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)分割來的。

2、按合法性分

國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證書實(shí)際上不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，有關(guān)部門不會(huì)予以備案。

3、按交易稅費(fèi)分

所買的房再次轉(zhuǎn)讓時(shí)如果不用交付土地出讓金，那么為大產(chǎn)權(quán)。如果仍然需要補(bǔ)繳土地出讓金，這樣的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。

按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)這個(gè)區(qū)別，購房人可從合同第一條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。

具體來講，房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過劃撥得來，則為小產(chǎn)權(quán)；如果是通過出讓或轉(zhuǎn)讓得來，就是這里所說的大產(chǎn)權(quán)。

4、合法性不同，擁有的權(quán)利不同

大產(chǎn)權(quán)房也就是購房者既有了《房屋所有權(quán)證》，也有了《土地使用權(quán)證》?？梢院戏ǖ倪M(jìn)行二手房交易。大產(chǎn)權(quán)房具有占有、使用、收益和處分四項(xiàng)完整的權(quán)能。

三、如何判斷產(chǎn)權(quán)年限

房產(chǎn)證上“土地用途”一欄，會(huì)注明土地用途，購房者可以根據(jù)房產(chǎn)證上信息判定房屋產(chǎn)權(quán)年限。

四、購房前有哪些注意事項(xiàng)？

在購房前，購房者要清楚該房屋的產(chǎn)權(quán)年限、用地性質(zhì)、建筑屬性。

1、清楚產(chǎn)權(quán)年限再購房

不管是二手房還是新房都要了解產(chǎn)權(quán)年限，尤其是二手房產(chǎn)權(quán)年限。比如說，1995年開發(fā)商買到該房屋的土地使用權(quán)，并且使用權(quán)是70年，但是實(shí)際上2017年新房主買下該房后使用年限只剩下48年。

但《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！?/span>

2、辨別房子的用地性質(zhì)

不同的用地性質(zhì)有著不同的建筑屬性與產(chǎn)權(quán)年限，購買新房時(shí)，購房者可以查看開發(fā)商的《土地使用證》與《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；購買二手房時(shí)，購房者可以看房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋性質(zhì)與規(guī)劃用途。

3、有房屋未必有產(chǎn)權(quán)

一些所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，如占用集體土地違法建設(shè)的住房是沒有產(chǎn)權(quán)的，不能進(jìn)行上市交易，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。購房者應(yīng)該清楚“小產(chǎn)權(quán)”的風(fēng)險(xiǎn)。

所以在深圳買房的時(shí)候，可以根據(jù)以上的信息去辨別和甄別房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題，熟悉購買的房產(chǎn)所存在的隱患以及投資的價(jià)值所在，并需要了解房產(chǎn)是40年、50年還是70年，以及房產(chǎn)剩余的產(chǎn)權(quán)年限。