深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳新一輪土地管理制度變革斷定了“推動原鄉(xiāng)村城市化前史留傳違法修建處理試點(diǎn)”的工作內(nèi)容，并選定了兩個試點(diǎn)社區(qū)，深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)以及規(guī)劃也在其中，根據(jù)走訪的情況以及小產(chǎn)權(quán)房在售的情況來看，深圳小產(chǎn)權(quán)房并沒有受到較大的影響，甚至是小產(chǎn)權(quán)房的買賣變得更加激烈，這對于新一輪的土地管理制度的變革增加了巨大的困難。

就前期深圳市場規(guī)劃部選擇深圳沙井大街共和社區(qū)和平湖大街山廈社區(qū)兩個社區(qū)作為現(xiàn)代新一輪的土地管理制度的變革試點(diǎn)社區(qū)來看，小產(chǎn)權(quán)房的營銷以及小產(chǎn)權(quán)房的價格并沒有因此而大跌，甚至出現(xiàn)了反向場面，根據(jù)市場情況來看，購買深圳小產(chǎn)權(quán)房的樓盤中一周將會招待20-40批看房者。

購買小產(chǎn)權(quán)房的原因大多是因?yàn)樗麄兊恼J(rèn)識、見解以及經(jīng)濟(jì)能力上存在一定的欠缺，收入偏低使其難以承當(dāng)當(dāng)時高房價之下的還貸壓力，房價降不下來，就只能買“小產(chǎn)權(quán)房”。以深圳沙井和清湖區(qū)域?yàn)槔F(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”的價格為每平方米5000元左右，這與每平方米價格動輒上萬元的商品房比較，明顯具有吸引力。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”為何屢禁不止

依據(jù)2006年出臺的《深圳市原鄉(xiāng)民非商品住所建造暫行辦法》，原鄉(xiāng)民建造非商品住所的建造標(biāo)準(zhǔn)是居住用地的基底面積不超越100平方米，住所修建面積不得超越480平方米，并要契合“一戶一棟”原則。

可是，多年來，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”越建越高。對此，此次變革試點(diǎn)社區(qū)的沙井大街共和社區(qū)書記張金泉表示，當(dāng)年為了支撐特區(qū)建造，原鄉(xiāng)民賤價將土地賣給了政府，隨著下一代的出世，原鄉(xiāng)民的居住需求難以得到滿意，產(chǎn)生了加建房子的需求。但一直以來相關(guān)方針都是只堵不疏，“就像等紅燈一樣，等3分鐘可以，但假如讓你等1個小時甚至更久，你還等不等，肯定就什么都不管，就沖了！”

關(guān)于這一說法，深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察局法制處處長方玉龍表示，這一方面是由于原鄉(xiāng)民的一些建造要求超出了現(xiàn)行規(guī)則；另一方面引導(dǎo)原鄉(xiāng)民合理需求方面的機(jī)制建造的確有待加強(qiáng)。

深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察局供給的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步統(tǒng)計，截至2009年末，深圳市鄉(xiāng)村城市化前史留傳違法修建總計達(dá)37.74萬棟，約4億平方米，約占深圳市總修建面積的一半。而近3年，在加大對新增違法修建的查處力度的情況下，違法修建總量依然在小幅上漲。僅本年上半年，該局就接到各類違法修建、違法用地告發(fā)投訴近4000件次。

我國歸納開發(fā)研究院旅行與地產(chǎn)研究中心主任宋丁以為，“小產(chǎn)權(quán)房”處理作業(yè)的勝敗要害在于怎么尋求一個平衡點(diǎn)?！凹偃纭笊狻瑫?dǎo)致社會對法制的不信任。而假如法不責(zé)眾，這些‘小產(chǎn)權(quán)房’又成了阻止城市進(jìn)一步展開的‘釘子戶’。處理作業(yè)好像陷入了死結(jié)，這也是‘小產(chǎn)權(quán)房’搶建、加建屢禁不止的根本原因?！?/span>

二、“紅本”之爭凸顯利益博弈之烈

2002年深圳出臺了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理前史留傳違法私房若干規(guī)則》及其施行細(xì)則，規(guī)則對1993年以前的前史留傳違法私房的罰款標(biāo)準(zhǔn)為每平方米30至130元，可以說給了相當(dāng)大的優(yōu)惠?？墒菍?shí)際上，前來辦理確定手續(xù)的原鄉(xiāng)民卻很少。

2009年，深圳又出臺了《深圳市人大常委會關(guān)于鄉(xiāng)村城市化前史留傳違法修建的處理決議》，但相關(guān)配套施行文件卻至今仍未出臺，使得相關(guān)處理作業(yè)遲遲未能正式打開?！捌溟g原因在于：處置太高，大家都不來辦了；處置太低，又便宜了違法者。要尋求一個平衡點(diǎn)很難?！鄙钲谑幸?guī)劃土地監(jiān)察局歸納處副處長文耀宇說。

關(guān)于深圳行將展開的“小產(chǎn)權(quán)房”處理作業(yè)，張金泉持達(dá)觀態(tài)度，但以為拿到“紅本”才是要害。所謂“紅本”，即指深圳市頒布的享有占有、運(yùn)用、收益、處置徹底權(quán)力的紅皮房產(chǎn)證。而現(xiàn)在的“小產(chǎn)權(quán)房”只能拿到約束權(quán)力的綠皮房產(chǎn)證?！澳貌坏郊t本，相當(dāng)于沒有改，由于房子不能流轉(zhuǎn)，就沒有辦法盤活資金，展開生產(chǎn)，鄉(xiāng)民就只能依靠違規(guī)加建出租物業(yè)為生?！?/span>

對此，我們認(rèn)為原鄉(xiāng)民想要的是讓大部分“小產(chǎn)權(quán)房”都能拿到“紅本”，可是占深圳總修建面積近一半的這些違法修建假如取得“紅本”繼而參加商品房市場競爭，那么對30萬原鄉(xiāng)民的“公正”就會導(dǎo)致對現(xiàn)在1500萬市民的不公。但假如無法拿到“紅本”，原鄉(xiāng)民是否會合作此輪處理作業(yè)又成了未知數(shù)。

“紅本”之爭凸顯了利益博弈之烈。因而，盡管行將展開的新一輪處理作業(yè)較以往有更大的推動空間，但其作用依然難以達(dá)觀，很可能在履行層面被架空，最終不了了之。