深圳小產(chǎn)權(quán)房

隨著深圳小產(chǎn)權(quán)房為人們帶來的經(jīng)濟(jì)效益，很多投資者紛紛看中了這塊肥缺，在這個(gè)基礎(chǔ)上正由于國家法律規(guī)定上的缺陷以及現(xiàn)代房產(chǎn)市場的矛盾升級，深圳小產(chǎn)權(quán)房逐漸成為深圳主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，這對深圳來說應(yīng)該算是有利有弊的一件事，而對于部分有錢去投資的民眾來說也是一件致富的好項(xiàng)目。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)留言以及網(wǎng)絡(luò)文章表示，深圳小產(chǎn)權(quán)房不能購買，其缺少的系列文件以及權(quán)利是深圳小產(chǎn)權(quán)房的弊端，一旦涉及到法律糾紛或者其他的經(jīng)濟(jì)問題時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房則被劃分到了非法的一面，其原因主要是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的來源以及建設(shè)用地問題，大部分的是由村集體或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)的名義進(jìn)行出售，但是這類房產(chǎn)并沒有經(jīng)過國家土地資源管理局進(jìn)行審核鑒定。

根據(jù)深圳土地資源管理局方面表示，深圳小產(chǎn)權(quán)房并沒有受到營銷和銷售限制，但是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題上存在較大的問題，比如：

1、五證不全

假如沒有“五證”是不能操持房產(chǎn)證的。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”由于在價(jià)錢上深受資金無限制的購房者的喜愛，但“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，最大的成績就是無法操持產(chǎn)權(quán)，不受法律的維護(hù)。

2、深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償難

小產(chǎn)權(quán)房，除了不能操持房產(chǎn)證外，那些“廉價(jià)房”實(shí)踐上屬于在政府規(guī)則范圍以外的違章修建，假如和國度的規(guī)劃相抵觸，還很有能夠被撤除，而且業(yè)主得不到拆遷安頓補(bǔ)償卻無話可說。

3、質(zhì)量平安無保證

一些小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為了賺錢會偷工減料，存在質(zhì)量平安隱患。這類房屋普通由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易呈現(xiàn)成績。

4、遺贈容易出問題

小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，將來在遺產(chǎn)承繼時(shí)也會遇到許多費(fèi)事。借新鄉(xiāng)村建立、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作形式，具有打擦邊球的性質(zhì)。

5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或停止上市買賣

小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán)，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以假如要抵押普通銀行不會存款給你，法律也不允許上市買賣。

根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房存在的一些問題我們可以總結(jié)為法律效應(yīng)的缺失、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及繼承問題、政策變更風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)管缺失等，購買小產(chǎn)權(quán)房一定需要了解到的就是：

1.明確法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

2.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會頒布）的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對房屋的保值和升值也有一定影響。

3.政策風(fēng)險(xiǎn)

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

4.監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位連資質(zhì)都沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

“深圳小產(chǎn)權(quán)房”的購買有一定風(fēng)險(xiǎn)，但是如果把控好風(fēng)險(xiǎn)、事先了解相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律問題、了解國家政策動(dòng)向、了解深圳小產(chǎn)權(quán)房占用地歸屬以及小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)，及時(shí)不能夠辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，也是可以依法享有居住權(quán)的。