深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房的泛濫已經(jīng)成為了事實(shí)，所以對(duì)于深圳房產(chǎn)來說未必是一件壞事，從我們深圳總體的經(jīng)濟(jì)水平以及整體的市場(chǎng)行情來看，深圳房產(chǎn)依舊是深圳最值錢的商品，盡管深圳小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)身份不是那么好聽，但是從我們現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)發(fā)展水平來看，深圳小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展將會(huì)逐漸進(jìn)步。

深圳小產(chǎn)權(quán)房該不該買？為什么會(huì)有那么多人繼續(xù)涌向了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)？難道他們傻到連這些風(fēng)險(xiǎn)都不明白？難道他們僅僅是因?yàn)樯唐贩肯拶?gòu)，只好轉(zhuǎn)炒小產(chǎn)權(quán)？

并非如此，直接的原因是，深圳小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格便宜而商品房?jī)r(jià)格太高，當(dāng)那些只相當(dāng)于商品房?jī)r(jià)格1/2乃至1/3的價(jià)格擺在公眾面前時(shí)，他們認(rèn)為自己有理由忘掉它的千般不是。如果你可以用關(guān)外的價(jià)格住在關(guān)內(nèi)，但沒有產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，兩者你如何權(quán)衡？每個(gè)人有不同的理解。

而且，近年來深圳小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量的變化，也在為公眾迅速增加選擇它們的籌碼。隨著城市建設(shè)的變化，原來只有幾棟樓的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在樓下可以有地鐵站，可以有歲寶百貨，可以有醫(yī)院、學(xué)校等等。這個(gè)原因也不難理解，需求增加會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度的增加，正因?yàn)橘I小產(chǎn)權(quán)房的人越來越多，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量才越來越好。

往根本上說，深圳小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生與泛濫，是中國(guó)二元土地制度之下必然發(fā)生的現(xiàn)象。闡述這個(gè)故事，要將背景拉到中國(guó)城市化進(jìn)程這樣一個(gè)宏大的敘事語境中去。因?yàn)槌鞘谢钲趶脑瓉硪粋€(gè)3萬人的漁村，變成了如今擁有1500萬人口的大都市，30年間人口暴增了500倍。天量的人口意味著巨大的住房需求，而僅靠國(guó)有用地上建設(shè)的商品房和保障房，能不能滿足移民們的巨大需求？這個(gè)缺口很容易統(tǒng)計(jì)出來，深圳30年來大約建設(shè)了8億平方米的房屋，其中近一半是小產(chǎn)權(quán)房。這也意味著，歷史以來，深圳依賴集體用地解決了一小半人口的居住問題。這是一個(gè)不容抹殺，事實(shí)上也抹殺不了的歷史事實(shí)，它應(yīng)該成為我們討論小產(chǎn)權(quán)房歸宿的大前提。

深圳小產(chǎn)權(quán)房正在步入困局，一方面自2004年城市化之后，土地已全部國(guó)有化，而另一方面，當(dāng)年附著在集體用地上的小產(chǎn)權(quán)房并沒有隨之賦予完全產(chǎn)權(quán)，這是城市帶給小產(chǎn)權(quán)房的尷尬。始自2009年的城市更新，從某個(gè)角度觀察，其實(shí)也是政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房困局的探索之舉———繞開改變土地制度的不可能，在改造中確權(quán)。但顯然，小產(chǎn)權(quán)房紓困一定是一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史過程，一如它的產(chǎn)生一樣。

來自官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達(dá)到37.94萬棟，建筑面積達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%，接近了半壁江山，而在深圳外來人口中，超過50%都是居住在城中村的農(nóng)民房?jī)?nèi)，人數(shù)超過了600萬。

正是這種大量的規(guī)模化數(shù)據(jù)，一定程度上給了這些小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主們購(gòu)買的底氣，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為人多力量就大。

“深圳小產(chǎn)權(quán)房”量大問題雜，不會(huì)搞“一刀切”

探討深圳小產(chǎn)權(quán)房出路問題，首先要了解深圳政府在此問題上所進(jìn)行的工作，據(jù)資料顯示，早在2002年深圳就出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》及其實(shí)施細(xì)則，規(guī)定對(duì)1993年以前的歷史遺留違法私房的罰款標(biāo)準(zhǔn)為每平方米30至130元。不過去辦理認(rèn)定手續(xù)的原村民卻很少。

2009年，深圳又出臺(tái)了《深圳市人大常委會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，但相關(guān)配套實(shí)施文件卻未出臺(tái)，使得處理工作遲遲未能正式展開。去年5月，深圳選取沙井街道共和社區(qū)和平湖街道山廈社區(qū)作為土地管理制度改革試點(diǎn)社區(qū)，而這一消息反而引發(fā)了“小產(chǎn)權(quán)房有望確權(quán)”的消息。

深圳政府對(duì)此的態(tài)度很明確，并不存在小產(chǎn)權(quán)房，有的只是違法建筑。一邊是治理，一邊是繼續(xù)建設(shè)，現(xiàn)在我們所能看到的深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人，深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察局提供的數(shù)據(jù)顯示，在2009年底的初步統(tǒng)計(jì)中，深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計(jì)達(dá)37.74萬棟，約4億平方米。

深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳藹貧認(rèn)為“目前深圳究竟有多少小產(chǎn)權(quán)房，誰也說不清楚”，這也是為什么受訪專家均認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房作為歷史遺留問題，涉及面廣，問題復(fù)雜，均不能一刀切，而是要具體來分析。陳藹貧說，深圳小產(chǎn)權(quán)房不能簡(jiǎn)單一拆了之，這是社會(huì)資源的浪費(fèi)，而是要管理、盤活這些資源。目前政府應(yīng)該做的是摸底調(diào)查，分類分別處理。

深圳小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)變身保障房

而幾乎所有受訪專家都提出深圳小產(chǎn)權(quán)房未來應(yīng)變身為保障房，來解決目前深圳保障房供不應(yīng)求的問題，不過不同認(rèn)識(shí)對(duì)此研究也略有不同，提出的方案雖然都是最后針對(duì)保障房，政府都應(yīng)參與到其中，但卻分別提出了政府回購(gòu)、補(bǔ)地價(jià)確權(quán)、政府提供政策和平臺(tái)的不同方案。

宋丁認(rèn)為由政府收購(gòu)回來，作為保障性住房，化身為目前主流的兩種保障房形式，即公租房和安居型商品房?！鞍簿臃渴谴笠?guī)模發(fā)展的，相當(dāng)大地滿足城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要?！彼赋?，由政府專門機(jī)構(gòu)來做，和原業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，對(duì)于區(qū)域內(nèi)成片的小產(chǎn)權(quán)房，建筑質(zhì)量不錯(cuò)的，政府以適合的價(jià)格收購(gòu)過來，“以高于原銷售的價(jià)格，在法律上合法化，政府包裝后，再作保障房處理”。具體未來轉(zhuǎn)化為怎樣的保障房，則可以根據(jù)不同地段、建筑特點(diǎn)來進(jìn)行處理。

同樣是認(rèn)為會(huì)做安居房，但是深圳市職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)所長(zhǎng)鄧志旺的意見則有所不同，他認(rèn)為首先要明確住小產(chǎn)權(quán)房的人，相當(dāng)一部分是買不起房的人，很多也是安居房覆蓋的人群，因此在原住戶補(bǔ)交地價(jià)后，作為安居房?！捌鋵?shí)這也是一種形式上的確權(quán)，一部分人住進(jìn)去，這就是他們的私人產(chǎn)權(quán)，政府也有一定的產(chǎn)權(quán)比例，可以對(duì)未來銷售進(jìn)行一定限制?！倍J(rèn)為差異化處理則體現(xiàn)在，如果此前擁有者是投資出租型的，那么就允許補(bǔ)齊更高的地價(jià)，未來即作為商品房來處理。

與鄧志旺不同的是，陳藹貧提出的方案是轉(zhuǎn)化為公共租賃房，但不涉及產(chǎn)權(quán)問題，即政府也不進(jìn)行確權(quán)，而是提供一個(gè)平臺(tái)，操作上提供一個(gè)規(guī)則和政策，凡是符合交通、配套、安全各方面條件的小產(chǎn)權(quán)房被納入保障房體系。雙方自主選擇，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主愿意納入就加入進(jìn)來，政府組織一部分有需求的家庭，和小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主簽合同，“這是一個(gè)三方合同，以后這房子就可以納入政府管理了，也可以考慮非房屋補(bǔ)貼的形式，可以解決保障房不足的問題”。

曾有調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)受訪網(wǎng)友認(rèn)為深圳小產(chǎn)權(quán)房的活躍和屢禁不止，根本原因就是商品房?jī)r(jià)太高，贊成比例高達(dá)95%。而對(duì)于接下來要如何處理小產(chǎn)權(quán)房，出乎意料的是，在政府有關(guān)部門已經(jīng)辟謠小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”說的情況下，還有一半的受訪網(wǎng)友認(rèn)為對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該確權(quán)發(fā)證，而不到一成的受訪對(duì)象認(rèn)為會(huì)查處沒收，另外大約有各兩成的網(wǎng)友認(rèn)為是收回做保障房或者維持現(xiàn)狀。