深圳小產(chǎn)權(quán)房

我國(guó)農(nóng)村土地集體所有制度建立以來(lái)，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利一直沒(méi)有得到明確界定。在現(xiàn)行制度下，農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利受損主要來(lái)源于土地的國(guó)家征用、集體支配和土地關(guān)系立法的不完備。為此，國(guó)土部高調(diào)表示違規(guī)“小產(chǎn)權(quán)房”將拆除，到2007年年底，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議專題討論，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)注逐步升溫。

但是，我們必須承認(rèn)，低價(jià)“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，折射出的正是一些地方房?jī)r(jià)的虛高。在某種程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”為城市中的一些低收入階層解決了居住問(wèn)題。中央2019小產(chǎn)權(quán)房政策就此而言，為“小產(chǎn)權(quán)房”尋找一條出路也是現(xiàn)實(shí)的選擇。

農(nóng)村集體土地家庭承包經(jīng)營(yíng)制度已經(jīng)運(yùn)行了30年，實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)和暴露出的問(wèn)題，可以說(shuō)為完善農(nóng)村集體土地關(guān)系立法提供了現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)。近年來(lái)，學(xué)術(shù)界和政策研究部門對(duì)農(nóng)村土地集體所有制、農(nóng)民土地使用權(quán)等重要范疇進(jìn)行了廣泛、深入的探討，對(duì)完善土地關(guān)系立法提出了不少建議。同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家成功的土地產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)也提供了有益的參照。也就是說(shuō)創(chuàng)新我國(guó)的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”加以確權(quán)，應(yīng)該說(shuō)是已經(jīng)有了一定的理論基礎(chǔ)。 

比如，以往有觀2018松山湖小產(chǎn)權(quán)房點(diǎn)認(rèn)為，為“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)有法律障礙，因?yàn)槲覈?guó)土地法有規(guī)定，出售農(nóng)民私宅將對(duì)農(nóng)村集體組織所享有土地所有權(quán)造成侵害。

不過(guò)，對(duì)此有專家指出，城市居民購(gòu)買住房也僅是購(gòu)買房屋所有權(quán)，而并不包含土地所有權(quán)，城市住宅的房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)根據(jù)目前法律也是相分離的，從這一點(diǎn)上說(shuō)，為“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)完全可以比照城市做法，將“小產(chǎn)權(quán)房”所有權(quán)和集體所有的宅基地所有權(quán)分離開(kāi)來(lái)，并不存在法律上的障礙。

深圳小產(chǎn)權(quán)房的法律定性

“小產(chǎn)權(quán)房”這個(gè)概念，在規(guī)范性法律文件里找不到，只是時(shí)下一種不正規(guī)的俗稱松山湖小產(chǎn)權(quán)房而已。通常，它是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房又可細(xì)分為兩類：第一類是集體組織經(jīng)過(guò)其所在縣級(jí)政府合法批準(zhǔn)后，在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣給集體組織之外的人。

對(duì)于這種情況來(lái)說(shuō)，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售給集體組織以外的人，法律僅僅不保護(hù)非法買受人的權(quán)益，但對(duì)于集體組織來(lái)說(shuō)，其對(duì)房屋所享有的權(quán)益是受到法律保護(hù)的深圳2018小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。第二類是集體組織未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在自有的農(nóng)用地上修建的違章建筑。對(duì)于這種情況，由于房屋本身不合法，法律不保護(hù)此房屋上所附的任何權(quán)益。

這兩類小產(chǎn)權(quán)房有共同的特點(diǎn)：由于集體組織不用向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金及商品房買賣中涉及的相關(guān)稅費(fèi)。

因而房屋建設(shè)成本低廉、售價(jià)較低，往往只有同類商品房的1/3至1/2。另外，對(duì)于集體組織以外的買受人來(lái)講，由于違反法律的規(guī)定，兩類小產(chǎn)權(quán)房買受人的權(quán)益均不受法律保護(hù)。不管買受人是否取得所謂的“小產(chǎn)權(quán)”，這些證明文件都沒(méi)有法律依據(jù)，不具有法律效力。